C’est la procédure du référé préventif afin de désignation d’expert.
Le référé préventif est fondé sur l’article 145 du Code de procédure civile selon lequel : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
Cette expertise avant travaux n’est pas obligatoire.
Cette procédure est cependant vivement recommandée et ce quelque soit l’importance et l’étendue de l’opération immobilière (construction ou simple réhabilitation).
Les grands promoteurs immobiliers l’utilisent d’ailleurs systématiquement en milieu urbain.
En revanche, beaucoup de petits promoteurs continuent à s’en passer (se contentant de simples constats d’huissier) ce qui finit souvent à leur coûter beaucoup plus cher en fin d’opération.
Préventivement à tout procès ultérieur, elle vise à établir un simple constat avant travaux afin d’éviter toute contestation ultérieure après achèvement. Les éléments ainsi recueillis ou conservés pourront être exploités, au fond, devant la juridiction éventuellement saisie.
La provision destinée à l’expert est à la charge de la partie demanderesse, c’est-à-dire en pratique du maître d’ouvrage ; elle varie dans une fourchette qui va habituellement de 2.000 à 5.000€, en fonction de l’importance du programme de travaux.
L’expertise préventive est contradictoire, ce qui la rend beaucoup plus utile que le simple constat d’huissier ou l’ordonnance sur requête. Elle sera opposable aux parties à la cause et la mission confiée à un homme de l’art indépendant pourra se poursuivre pendant toute la durée des travaux.
L’expertise sollicitée tend à préserver la preuve de l’existant au profit du maître d’ouvrage, dans l’hypothèse où l’exécution des travaux qu’il envisage de réaliser serait génératrice de nuisances ou de désordres pour les immeubles avoisinants (ce qui est toujours le cas !). Cela tant dans ses rapports avec les propriétaires voisins, que dans ceux avec ses locateurs d’ouvrage.
Le maître d’ouvrage doit donc assigner en référé tous les propriétaires riverains (il faut se renseigner auprès du cadastre), y compris la voirie et l’assainissement, mais également ses propres constructeurs, afin que les opérations d’expertise leur soient également opposables (architecte, entreprise de démolition, bureau de contrôle etc…).
Le demandeur a également intérêt à appeler en la cause son assureur dommages-ouvrage, ainsi que les assureurs des différents constructeurs.
L’expert est désigné par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble statuant en référé. Ce qui est un gage de relative rapidité.
Les propriétaires des immeubles avoisinants (propriétaires de maisons, de terrains, ou syndicats de copropriétaires) reçoivent donc une assignation en référé qui leur est délivrée par huissier et qui les convoque à une audience du tribunal avec un délai de préavis qui varie en général de 15 jours à un mois. Cette assignation peut surprendre car le Maître d’ouvrage n’a aucun grief à faire valoir à l’encontre des propriétaires voisins.
Le riverain peut se faire représenter par un avocat, se présenter seul ou ne pas se présenter à l’audience.
Mais l’expert désigné convoquera toutes les parties à ses opérations d’expertise, même celles qui ne se sont pas présentées à l’audience.
Les parties sont donc souvent très nombreuses lors des visites organisées par l’Expert judiciaire, ce qui surprend souvent les habitants des immeubles visités quand une vingtaine de personnes y pénètrent à la recherche de la moindre fissure…
L’expert judiciaire est évidemment indépendant et son impartialité est un gage de confiance pour les voisins souvent très inquiets et parfois mal informés par le projet de travaux.
L’expertise permet donc un véritable dialogue et de faire le lien entre les entreprises et les riverains.
L’Expert se verra remettre les pièces techniques du projet ce qui lui permet de connaître avec précision les modalités d’exécution.
Les constructeurs, de leur côté, pourront connaître l’état des bâtiments voisins et adapter leur méthodologie de travaux.
L’expertise préventive permet souvent dans la pratique de corriger le tir en cours de chantier et de trouver les moyens de limiter les nuisances des travaux pour les riverains qui peuvent discuter directement avec les entreprises sur le déroulement du chantier.
Mais c’est surtout en cas de désordre signalé par les riverains du chantier que le référé préventif prend tout son sens.
L’expert judiciaire vérifie si le désordre préexistait au démarrage, et en cas d’apparition de désordres en cours de chantier, il peut donc être amené à reprendre ses investigations et même faire suspendre les travaux en cas de danger imminent. Il pourra même en informer le juge en charge du contrôle des expertises.
Le référé préventif permet ainsi de diminuer considérablement les risques de contentieux après l’exécution des travaux que cela soit avec les riverains ou même les constructeurs.
L’expertise préventive constitue donc une mesure dans l’intérêt commun des parties.
Cette procédure permet donc de protéger à la fois le maître d’ouvrage et d’éviter des recours abusifs de riverains qui estimeraient avoir subi des désordres du fait des travaux, mais aussi les voisins sont mieux informés et peuvent faire appel à un expert indépendant quand ils subissent un désordre quelconque.
Le référé préventif n’est donc pas obligatoire mais ses avantages l’emportent largement sur ses inconvénients et ce d’autant plus que les tribunaux sanctionnent régulièrement le maître d’ouvrage qui s’est affranchi d’une telle procédure en laissant à sa charge la réparation de désordres dont le lien de causalité avec le chantier est simplement hypothétique.
Discussions en cours :
Est-il constitutionnel qu’un référé préventif ne créé pas de lien contractuel entre les parties, oblige l’avoisinant à faire prouver des dépassements de contraintes ruineux, donc le ruine de son ouvrage, dispense l’entreprise de justifier préalablement ses actions sur des avoisinants, ne doive pas prouver être assurée, ne pas devoir de réception après un désordre qu’elle avoue et en conséquence transforme un ouvrage ancien qui a prouvé son comportement prévisible en ouvrage au comportement imprévisible, donc ingérable ?
La question est en fait : procédure utile, mais est-ce que ses résultats s’imposent juridiquement ? Le promoteur qui a construit un immeuble contre ma maison ne me rembourse pas les frais pourtant acceptés par l’expert nommé par le juge à la requête dudit promoteur ! Le promoteur considère donc que c’est une procédure qui le protège mais ne l’oblige pas ...
Quels sont mes moyens pour l’y obliger ?
D’aprés l’article, le maître d’oeuvre est à l’origine de cette procédure. Vous notez : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Je conprends que les propriétaires riverains peuvent donc demander à ce que le référé préventif soit fait par requète ou référé. A qui et comment cette requète ou référé doit-elle être fait et le coût du référé préventif est-il toujours à charge du maître d’oeuvre ? Merci
Bonjour. En général, c’est le maître d’ouvrage qui lance le référé-préventif, mais il est tout à fait possible qu’un ou plusieurs riverains soient à l’origine du référé-préventif. Dans cette hypothèse, les frais d’expertise sont généralement aux frais avancés des riverains. Mon cabinet reste à votre disposition pour plusieurs d’informations. Sentiments dévoués.
Bonsoir,
A qui adresser une demande de référé préventif ? Est-ce que le référé préventif est suspensif des travaux ?
Est-ce qu’il est recevable en tant que motivation juridique dans le cadre d’un recours grâcieux pour demande d’annulation /modification du projet auprès du tribunal administratif ?
Je suis propriétaire d’une habitation concernée par la démolition d’une habitation mitoyenne et encastrée à la mienne.
Merci de vos précieux conseils
Est ce que la mission de l’Expert pourrait également consister à constater qu’il existerait du fait de la construction une vue plongeante sur le fond voisin (jardin, piscine) et que cela pourrait constituer un trouble anormal de voisinage et auquel cas sa mission pourrait être étendue à le constater d’une part et d’autre part à chiffrer les différents préjudices. Finalement si le promoteur a mis en oeuvre cette procédure est ce qu’un propriétaire assigné ne pourrait pas faire une demande dans ce sens ?
Vous évoquez une provision de 2.000 à 5.000 pour l’expert, faut-il prévoir une soulte ?
A quelle fourchette globale arrive-t-on, avec assignations et signification par huissier à tous les riverains y compris le cas échéant voirie et assainissement, plus ses propres propre architecte et bureau de contrôle ainsi que chacune des entreprises pressenties pour intervenir ?
Quels délais sont à prévoir avec le retard que le TGI a dû accumuler pendant la première vague de COVID ?
Bonjour,
Merci beaucoup pour cet article très clair.
Un projet de construction va voir le jour et nous sommes riverains. Nous avons été convoqués à l’audience au tribunal mais ni moi ni mon épouse ne pouvons nous y rendre... Devons-nous en informer quelqu’un en amont ?
Votre article précise que nous serons tout de même bien conviés aux visites d’expertise mais allons-nous rater une étape au tribunal ? Ou est-ce une simple formalité ?
Merci d’avance si vous voyez mon message et pouvez me répondre,
Bonjour,
Nous avons fait avec mes voisins un constat d’huissier, mais ils souhaitent faire appel à un référé préventif est-ce obligatoire de nous l’imposer sachant que c’est une maison mitoyenne et que l’on parle de rénovation d’intérieur ?