La répartition légale des travaux entre le bailleur et le locataire.
L’entretien et la réparation des locaux commerciaux constituent des obligations, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire, qui sont régies par les dispositions de droit commun du Code civil mais également depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, par les dispositions du Code de commerce.
Les dispositions de ces deux codes fixent ainsi les principes de la répartition des travaux entre les parties dans les baux commerciaux.
Il est à préciser que lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur doit adresser à chaque locataire, d’après les dispositions de l’article L145-40-2 du Code de commerce :
« Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût ».
Les travaux incombant au bailleur.
Les grosses réparations.
La charge des travaux de réparations, autres que locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, incombe au bailleur [1].
Pour les contrats conclus avant le 5 novembre 2014, la jurisprudence admettait que les grosses réparations puissent être transférées sur le locataire à condition que la clause ne décharge pas totalement le propriétaire de son obligation de délivrance.
Toutefois, l’article R145-35 du Code de commerce, instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014, est venu interdire ce transfert de grosses réparations au locataire et précise la liste des travaux incombant au bailleur :
« Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ».
Les dispositions de l’article R145-35 du Code de commerce sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.
Cet article est d’ordre public et toute clause contraire est réputée non écrite.
A noter que lorsque le bailleur réalise des travaux car le local a besoin de réparations urgentes, le locataire ne pourra pas demander une quelconque diminution du loyer.
Néanmoins, l’article 1724 du Code civil précise que si la réparation excède plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Attention car même si le bail stipule une clause de souffrance, cette clause ne trouvera aucune application lorsque le preneur ne peut plus exploiter les locaux en raison de l’obligation de délivrance incombant au bailleur en application de l’article 1719 du Code civil.
La vétusté et la force majeure.
Conformément à l’article 1755 du Code civil, les réparations locatives qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure sont à la charge du bailleur.
L’absence de réalisation des travaux par le bailleur.
Si le bailleur ne réalise pas les travaux comme il en a l’obligation, le preneur peut solliciter la résiliation du bail aux torts exclusifs du propriétaire.
Les travaux incombant au locataire.
Pour sa part, d’après les dispositions de l’article 1754 du Code civil, le locataire est tenu, en principe, sauf clause contraire dans le bail, des seules réparations locatives ou de menu entretien.
Il prend également à sa charge les travaux d’embellissement du local commercial sous réserve de recueillir l’autorisation du bailleur si une telle autorisation est prévue dans le bail.
Tout comme le preneur, le bailleur peut demander la résiliation aux torts exclusifs du locataire, si ce dernier ne procède pas aux travaux dans un délai raisonnable.
La répartition conventionnelle des travaux entre le bailleur et le locataire.
Sous réserve de respecter les principes énoncés ci-avant, le bailleur et le preneur sont libres de prévoir des aménagements contractuels dans le bail commercial à condition qu’ils soient expressément indiqués dans le bail, car les tribunaux interprètent de manière restrictive ce type de clause [2], qu’ils ne relèvent pas des grosses réparations et que la clause ne vide pas de sa substance l’obligation de délivrance incombant au bailleur.
Aménagement contractuel des travaux dus à la vétusté ou la force majeure.
Le bail peut mettre à la charge du locataire les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure compte tenu du caractère supplétif de l’article 1755 du Code civil.
Toutefois, il a été jugé que si le bailleur peut mettre à la charge du locataire l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté de manière expresse, il ne peut pas s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu [3].
En outre, en l’absence de stipulation contractuelle expresse ayant pour effet de transférer à la charge du locataire les réparations dues à la vétusté, il a été jugé que le bailleur devait remplacer la tour de refroidissement de l’installation de climatisation du bien loué affectée par la vétusté, ce remplacement étant indispensable à l’exercice de l’activité prévue au bail et ne constituant ni une transformation ni une amélioration [4].
Attention, ces travaux ne doivent pas relever des grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
Aménagement contractuel concernant les travaux de mise aux normes du local commercial.
En principe, les travaux de mise aux normes du local commercial sont à la charge du bailleur.
Néanmoins, le bailleur peut transférer la charge de ces travaux au preneur, sous réserve que ce transfert soit expressément indiqué et que les travaux ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
Par exemple, les travaux de mise aux normes de l’électricité ou de mise en conformité concernant la sécurité peuvent être mis à la charge du preneur à condition que cela soit indiqué [5].
Aménagement contractuel concernant les travaux prescrits par l’administration.
Les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire [6]. Les parties peuvent donc prévoir dans le bail que le coût de ces travaux sera supporté par le locataire, à la condition que cette clause dérogatoire soit claire et précise, celle-ci étant strictement appréciée par les tribunaux.
Une attention particulière doit ainsi être portée à la rédaction des stipulations du bail régissant la répartition des travaux afin de ne pas décharger totalement le bailleur de son obligation de délivrance et de prévoir expressément le transfert de certaines réparations au locataire.
