La procédure d’indemnisation en matière de désordres affectant une construction immobilière.

I - La procédure d’indemnisation extrajudiciaire.

Avant de saisir le Tribunal, le propriétaire lésé a la possibilité de solliciter la tenue d’une expertise amiable pour tenter d’obtenir réparation.

L’expertise amiable présente l’avantage d’être bien plus rapide que la procédure judiciaire.

Cette expertise pourra être déclenchée par la partie la plus diligente, notamment l’assureur du propriétaire ou les constructeurs susceptibles d’être concernés par la survenance des désordres.

A la fin des opérations d’expertise, une transaction amiable pourra éventuellement aboutir si les parties parviennent à trouver un consensus.

En pratique, il est toutefois fréquent que les expertises extrajudiciaires ne permettent pas aux parties de s’entendre sur l’indemnisation du propriétaire lésé.

De nombreux points de désaccord peuvent effectivement survenir, notamment sur la nature des désordres, leur imputabilité ou encore le montant des travaux réparatoires.

C’est pourquoi il est recommandé de solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire.

II - La procédure d’indemnisation judiciaire.

A - La procédure de référé.

L’expertise judiciaire est la mesure d’instruction indispensable en matière de résolution des litiges relatifs au droit de la construction.

Cette mesure permettra au propriétaire de satisfaire à la charge de la preuve qui lui incombe, en démontrant la réalité des désordres, leur origine ou encore l’identité du ou des constructeurs responsables.

Pour déclencher la procédure, le requérant devra saisir le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance du ressort dans lequel se trouve son bien, afin de solliciter l’ordonnancement d’une expertise judiciaire au contradictoire des intervenants à l’acte de construire et de leurs assureurs, en leur signifiant une assignation par voie d’huissier.

Le Juge des référés rendra une ordonnance dans laquelle il désignera un Expert judiciaire.

Ce dernier se verra confier la mission de donner son avis technique sur le litige dans le cadre d’un rapport.

Il se prononcera sur la matérialité des désordres et, le cas échant, sur leur gravité, leur cause et les travaux réparatoires.

Il devra également se positionner sur les responsabilités encourues entre les divers constructeurs afin de déterminer la ou les parties qui supporteront la charge d’indemniser le propriétaire.

A l’issue des opérations d’expertise, l’Expert judiciaire dépose un rapport sur lequel les parties auront pu débattre et confronter leurs avis de manière contradictoire.

Une fois le rapport déposé, il appartiendra au propriétaire de transiger avec les constructeurs, dont la responsabilité a été retenue par l’Expert judiciaire, sur la base des conclusions expertales afin d’obtenir indemnisation de ses préjudices.

B - La procédure au fond.

Si les parties n’ont pas pu aboutir à une transaction malgré le rapport d’expertise judiciaire, le propriétaire devra saisir au fond le Tribunal dans le cadre d’une procédure d’indemnisation.

Le Tribunal compétent sera celui du lieu où se trouve l’immeuble litigieux.

Le demandeur devra saisir le Tribunal de Grande Instance ou le Tribunal d’Instance suivant le montant du litige.

La juridiction rendra un jugement qui condamnera ou mettra hors de cause les intervenants à l’acte de construire assignés par le demandeur.

En pratique, les Tribunaux suivent généralement les conclusions présentées par l’Expert judiciaire dans son rapport, d’où l’importance de solliciter une expertise judiciaire avant toute saisine au fond.