La 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation le 17 décembre 2008 a rendu un arrêt constatant dans l’hypothèse d’une vente immobilière : la nullité d’une offre de vente faite aux locataires titulaires du droit de préemption , en cas de vente de leur appartement par le bailleur, au motif que cette offre énonçait que le prix était payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation ; ce qui impliquait nécessairement que l’acquéreur supportait la commission due à l’intermédiaire.
Cet arrêt renvoie au formalisme important du congé pour vendre, qui s’il n’est pas respecté peut entraîner sa nullité et ce par application de la loi du 31 décembre 1975.
Ainsi le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
S’il est vrai que le projet du contrat de vente ne doit pas être communiqué dans son entier au locataire, il n’en est pas moins vrai que les conditions particulières de la vente et notamment les modalités de paiement du prix doivent être portées à la connaissance du locataire.
Ainsi le congé ne peut être valide, si le prix de vente du bien n’est pas déterminé ; ce qui est le cas de l’espèce puisque le prix proposé incluait les honoraires de négociations.
En outre il convient de rappeler la jurisprudence qui estime de manière constante que la mise en œuvre du droit de préemption d’ordre public au profit du locataire ne peut ouvrir droit à une commission au profit de l’agent immobilier.
Patricia COUSIN
Avocat au Barreau de Paris
