La loi Elan du 23 novembre 2018 est venu modifier certaines dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’article 6-4 lequel dispose désormais :

« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Cet article provient de l’article 209 de la loi Elan lequel a créé les articles 6-2, 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 6-2 traite des parties communes spéciales.

L’article 6-3 renvoie aux parties communes à jouissance privative.

L’article 6-4 traite des deux thèmes et renvoie ainsi aux parties communes spéciales et aux parties communes à jouissance privative.

L’article 209 de la loi Elan dispose précisément :

« Les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la présente loi, pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (…).
A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.
La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ».

Ainsi, en application de cette disposition légale, la loi Elan laissait aux copropriétés le soin de modifier leur règlement de copropriété, et ce jusqu’au 23 novembre 2021.

Cette modification portait sur l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir le fait que le règlement de copropriété devait expressément mentionner l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative.

Or, en raison de la crise sanitaire notamment, cette échéance du 23 novembre 2021 a été considérée d’une part comme difficile à tenir et d’autre part, le contenu de l’article 209 a été quelque peu tempéré.

Précisément, c’est l’objet de la loi n°2022-217 du 21 février 2022 qui est venue apporter quelques tempéraments.

La Loi n°2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale a été publiée au Journal Officiel le 22 février 2022.

Elle vient apporter des précisions en son article 89 lequel renvoie à la loi Elan et aux dispositions précitées.

Il s’agit précisément de l’article 89 de cette nouvelle loi, lequel dispose :

« La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifiée :
2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :
II. L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties commune ».

Quels sont les enseignements à tirer de cette nouvelle loi ?

Il convient de distinguer deux cas de figure :

1. Pour les copropriétés à venir à savoir les immeubles qui seront organisés en copropriété après la date du 1er juillet 2022.

Pour les futurs immeubles en copropriété, le règlement de copropriété à venir devra impérativement mentionner l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative.

A défaut de quoi, on peut imaginer que les droits attachés à ces parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative ne seront pas reconnus si le règlement ne les mentionne pas.

A défaut de mention dans le règlement, ces parties communes spéciales et celles à jouissance privative, seront présumées ne pas exister.

2. Pour les copropriétés actuelles c’est-à-dire celles relatives aux immeubles déjà organisés en copropriété avant le 1er juillet 2022.

Il faut que le syndic convoque une assemblée générale appelée à voter la mise à jour du règlement de copropriété lequel devra faire mention de ces parties communes.

La décision de modifier le règlement de copropriété sera prise à la majorité simple de l’article 24.

Si elle n’est pas votée, l’absence de mise à jour du règlement et par conséquent l’absence de mention de ces parties communes spéciales et à jouissance privative, sera sans conséquence sur l’existence de ces parties communes.

Les droits attachés seront donc reconnus.

En conclusion, on constate que le dispositif a été allégé pour les copropriétés déjà existantes avant la date du 1er juillet 2022.

La mise à jour des règlements de copropriété n’est finalement imposée qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les autres copropriétés, le syndic devra quand même inscrire à l’ordre du jour, la mise à jour du règlement de copropriété.

Mais si cette mise à jour n’est pas votée en assemblée générale, elle n’aura pas d’incidence sur l’existence des lots de copropriété concernés.

Par exemple, il n’y aura pas de remise en cause de l’existence d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, au motif que le lot auquel il est rattaché, ne le mentionne pas dans le règlement de copropriété.

Par ce système, il n’y a pas de remise en cause des droits acquis.