Les risques des enchères judiciaires.

1. La mauvaise estimation du bien.

La mauvaise estimation du bien est un risque sérieux y compris pour les professionnels.

D’abord, la législation est complexe : la destination et l’usage des immeubles [1], l’opposabilité du contrat de location conclu avant la saisie [2], les baux soumis à la loi de 1948 [3], la protection du locataire âgé [4], l’obligation de respecter la surface minimale du logement proposé à la location [5], etc.

Ensuite, les immeubles vendus aux enchères judiciaires sont souvent issus d’une situation pathologique : locataires indélicats, copropriété en difficulté, arrêté de péril ou d’insalubrité, etc.

Enfin, les informations disponibles au greffe du juge de l’exécution sont insuffisantes [6], et parfois même fausses.

Par exemple, une « chambre située en rez-de-jardin » dans le procès-verbal descriptif, peut cacher, à quelques centimètres près, un local en sous-sol, interdit à la location. En l’espèce, l’huissier de justice s’était trompé sur la qualification juridique du bien en raison de la présence d’une fenêtre sur la partie non enterrée de la pièce, aménagée en violation de l’article L1331-22 du Code de la santé publique.

De même, le montant des charges de copropriété, le nerf de la guerre, ne figure pas dans le cahier des conditions de vente. Récemment, un appartement parisien estimé à plus de 1 180 000 euros a été adjugé pour moins de 420 000 euros, parce que situé dans une « Résidence de services » où les charges de fonctionnement dépassent 2 500 euros par mois.

Dans le cas présent, l’information sur le montant des charges a été recueillie sur le terrain, et le prix de l’enchère maximale déterminé en tenant compte des dangers liés à ce genre de copropriété inhabituelle.

2. L’absence de garanties légales.

La visite collective, organisée une semaine avant la vente, ne dure généralement qu’une heure et ne permet pas toujours de détecter des anomalies.

Or, la vente forcée prive l’acquéreur de garanties légales telles l’obligation d’information du vendeur [7], le devoir de conseil du notaire [8], ou la garantie des vices cachés [9].

L’adjudicataire ne peut pas non plus invoquer le délai de rétractation de dix jours [10]. Dix jours après l’audience [11], l’adjudication est définitive et l’acquéreur a deux mois pour payer le prix. Passé ce délai, il est redevable des intérêts au taux légal [12], majoré de cinq points si le paiement intervient plus de quatre mois après l’audience d’adjudication [13]. Si, faute de paiement, le bien est remis en vente, l’adjudicataire perd les sommes déjà versées et sera tenu de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre [14].

En revanche, la Cour de cassation a jugé que l’achat aux enchères publiques n’interdit pas à l’adjudicataire d’exercer une action directe en garantie des vices cachés contre le fabricant [15].

3. L’emballement des acquéreurs.

Pour éviter l’emballement, il faut garder la tête froide. Cela dit, les meilleures prises se font quand la tempête sévit avec violence.

Voici un exemple. Juste avant l’ouverture des enchères, l’avocat poursuivant prend la parole pour dire si la vente est requise et, parfois, pour annoncer une mauvaise nouvelle. Une fois, on a ainsi appris que le bien, présenté dans l’annonce comme « Un logement (…) au 6ème étage (…) pièce de douche, pièce principale avec espace cuisine (…) libre », venait d’être requalifié en pièce de service.

En l’espèce, un jugement imposait au propriétaire, qui avait aménagé les combles sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, de les remettre en état notamment par la suppression de l’ensemble des équipements à effet d’eau, douche, lavabo, robinets, tuyauterie et canalisation.

Dans des cas comme celui-ci, il est évident que le projet d’achat doit être revu à la baisse, mais il ne faut pas non plus manquer l’occasion inespérée d’acheter un bien que plus personne dans la salle ne veut. On a que quatre-vingt-dix secondes pour décider [16].

Par mer calme, la concurrence est rude et les marges bénéficiaires faibles. Pour éviter d’acheter plus cher qu’en agence immobilière, il faut avoir à l’esprit toutes les dépenses.

Il convient donc d’être attentif à l’audience lorsque le juge annonce le montant des frais de poursuite [17]. La somme dépend des difficultés de la procédure et non de la mise à prix. Elle n’est pas toujours connue par avance. Une variation importante doit entrer en ligne de compte pour ajuster son enchère maximale.

Ces frais, dits préalables, ne doivent être confondus ni avec la consignation de 10% pour pouvoir enchérir [18], doit être libellé à l’ordre de « Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des avocats », le second couvrant les frais préalables, à l’ordre de la « CARPA ».]] ni avec les frais postérieurs [19]. Seule la consignation s’impute sur le prix de la vente.

Enfin, il ne faut pas non plus oublier que le cahier des conditions de vente prévoit que l’acquéreur est tenu, « en sus et sans diminution de son prix », des loyers payés d’avance et dépôts de garantie versés à la partie saisie par le locataire.

4. Les agissements du débiteur saisi.

L’acte de saisie rend l’immeuble indisponible, mais le débiteur continue à occuper les lieux jusqu’à la vente définitive [20]. Le risque est que le débiteur ne diminue la valeur vénale du bien saisi par des agissements malveillants : les dégradations, la vente en dehors de la procédure, la conclusion d’un bail, etc.

Contrairement à une idée reçue, ce comportement est, la plupart du temps, défavorable au débiteur mal conseillé. Au lieu de voir partir son bien presque au prix du marché, il se verra imposer un vil prix par des acquéreurs méfiants. À l’inverse, le débiteur bien conseillé assiste à la visite, laisse ses coordonnées aux visiteurs et organise une visite privée le weekend précédant la vente, surtout si le bien dispose d’atouts rares comme la « commercialité ».

Pour neutraliser le pouvoir de nuisance du débiteur aux abois, le législateur a mis en place plusieurs sanctions visant à protéger la partie saisie du patrimoine.

D’abord, l’article 314-6 du Code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende, le saisi qui aura détruit, détourné ou tenté de détruire ou de détourner des objets saisis et confiés à sa garde.

Puis, lorsque les circonstances le justifient, le créancier poursuivant peut demander l’expulsion immédiate du débiteur pour « cause grave » [21]. En effet, le débiteur saisi n’est autorisé à demeurer sur les lieux jusqu’à la vente définitive qu’en sa qualité de « séquestre », qui doit prendre soin du bien confié à sa garde et « n’accomplir aucun acte matériel susceptible d’en amoindrir la valeur » [22].

Ensuite, l’action en responsabilité [23] peut toujours être engagée contre le débiteur saisi, sauf si ce dernier est insolvable et que le produit de la vente n’est pas suffisant pour désintéresser les créanciers privilégiés.

Enfin, il reste l’inopposabilité, sanction automatique. A partir de la publication de la saisie au fichier immobilier, les aliénations non publiées ou publiées postérieurement sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur [24]. Il en va de même du contrat de location : « les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur » [25].

Actuellement, c’est cette dernière règle du droit spécial, pourtant claire et précise, qui subit le plus de tentatives d’interprétation visant à valider les actes frauduleux du débiteur saisi.