La servitude conventionnelle :
L’article 691 du Code civil dispose : « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres ».
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées.
Ainsi, la jurisprudence considère de manière constante que la servitude de passage est une servitude discontinue [1] qui ne peut donc s’acquérir par prescription trentenaire.
La notion de servitude conventionnelle implique l’existence d’un titre institutif.
Petite précision sur ce point : l’article 695 du Code civil dispose que « le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ».
Néanmoins, selon une jurisprudence constante, pour que ce soit le cas, il faut que le titre récognitif fasse expressément référence au titre constitutif de la servitude [2].
Ainsi, un acte récent qui ferait référence à une ancienne servitude, sans pour autant citer l’acte institutif, ne pourrait pas valoir titre recognitif remplaçant l’acte institutif de la servitude.
C’est une particularité qui induit facilement en erreur lorsque l’acte initial ne peut être retrouvé…
La servitude pour cause d’enclave :
L’article 682 du Code civil dispose : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».
La jurisprudence considère que le fait même de l’enclave constitue le titre légal [3].
L’article 685 du Code civil énonce par ailleurs : « L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu ».
Ainsi, si la servitude de passage conventionnelle est elle-même insusceptible de prescription trentenaire, tel n’est pas le cas de l’assiette et du mode d’exercice de la servitude de passage pour cause d’enclave.
Dès lors qu’il est établi que le fonds est enclavé, les propriétaires du fonds dominant peuvent se prévaloir d’une servitude de passage pour cause d’enclave, et prescrire l’assiette de la servitude par 30 ans d’usage continu.
La servitude par destination du père de famille :
Moins connue que les deux premières, cette servitude peut pourtant trouver à s’appliquer lorsque le fonds servant et le fonds dominant appartenaient auparavant à un seul propriétaire unique.
L’article 692 du Code civil dispose :
« La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes ».
L’article 693 du Code civil dispose également :
« Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ».
Ils sont complétés par l’article 694 du même Code qui reprend l’exigence d’un caractère apparent mais pas celle d’un caractère continu :
« Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ».
La jurisprudence admet l’existence de la servitude par destination du père de famille, même discontinue, lorsque l’acte par lequel la propriété initiale a été divisée ne comporte pas de clause contraire à la servitude [4].
Ainsi, une parcelle peut bénéficier sur une autre, par destination du père de famille, d’une servitude discontinue (un droit d’accès) [5].
La servitude par destination du père de famille suppose :
La preuve que les fonds litigieux sont bien issus d’une parcelle ayant appartenu à un même propriétaire qui a mis les lieux (ou laissé les lieux) dans l’état permettant l’exercice de la servitude,
Le caractère apparent des servitudes (fenêtre, porte d’entrée pour un accès piéton et rampe pour l’accès de véhicules).
Il ne s’agit pas d’un mode d’acquisition de servitude par prescription trentenaire, mais d’une servitude pouvant exister sans acte.
En conclusion :
Soit le fonds est enclavé et dispose donc de facto d’une servitude légale pour cause d’enclave. Dans ce cas, l’assiette et le mode de la servitude peuvent s’acquérir par prescription (à défaut, l’assiette et le mode de la servitude peuvent être fixés par voie judiciaire avec indemnisation du fonds servant),
Soit le fonds n’est pas enclavé et la servitude ne peut pas s’acquérir par prescription (et, en cas de servitude conventionnelle, l’assiette et le mode d’exercice de la servitude de passage ne peuvent pas non plus être modifiés par prescription).
Soit, enfin, il est prouvé une servitude par destination du père de famille et, dans ce cas, il ne s’agit pas de prescription trentenaire.
