Le Samu Social propose environ 23 euros la nuitée (Rapport financier 2020) mais ce type de conventionnement est lourd de conséquences juridiques.
I. Un marché de 350 millions d’euros qui soulève d’importantes questions juridiques.
En premier lieu, le propriétaire des murs de l’hôtel peut potentiellement demander la résiliation du bail pour faute, le changement de destination non autorisé étant un motif grave et légitime de résiliation. Ceci implique que la destination prévue au bail n’inclut pas l’hébergement. Cela pose également des questions de preuve, le bailleur devant prouver l’utilisation prolongée et effective des locaux à titre d’hébergement longue durée.
En second lieu, au renouvellement du bail, le loyer sera fixé suivant des règles adaptées de la méthode hôtelière définies depuis 2017 par le Tribunal Judiciaire de Paris [1].
Le Samu Social ne parvient pas à répondre aux demandes nécessitant de l’hébergement en foyer social. Ils ont donc mis en place un système de conventionnement avec des hôtels non classés qu’on appelle « hôtels de préfecture ».
Le budget par an du Samu Social pour ces hôtels était de 300 millions d’euros en 2020. Le budget de fonctionnement s’établissait à 48 millions d’euros (Rapport financier du Samu Social 2020). Le prix par nuitée s’établissait donc à 23 euros environ pour 2020. L’Etat paierait ainsi environ 690 euros ce qui peut sembler élevé au regard du prix moyen d’un appartement dans les zones urbaines de l’Hexagone.
Un rapport sénatorial publié en juin 2019 cité par Le Parisien indiquait : « La demande de réservation de nuitées hôtelières effectuée par le Samu social de Paris est si importante qu’il est contraint de saisir les places qui s’offrent à lui ». « Cette situation ne permet donc pas de sélectionner des places aux conditions d’accueil satisfaisantes et adaptées, par exemple, pour l’hébergement de familles ».
II. La méthode hôtelière adaptée.
A la fin du bail commercial, la valeur locative des hôtels préfecture était calculée par application de la méthode hôtelière traditionnelle.
La méthode hôtelière a récemment été refondue afin de prendre en compte des prix dynamiques et non plus des prix dits « rack fixes » mais également afin de prendre en considération les commissions facturées par les Online Travel Agencies.
Surtout, le Tribunal de Grande Instance de Paris a rendu une décision très intéressante qui est venue préciser les modalités de calcul de la valeur locative [2].
Pour calculer la valeur locative des hôtels de préfecture, le TGI de Paris prends comme hôtels de comparaison des hôtels qui ont une fonction sociale. Ensuite, il fixe plusieurs principes :
1. La base de calcul est le CA effectif hors taxes de l’exploitant et non le CA théorique qui serait réalisé par un exploitant diligent dans un « hôtel classique » ; Le CA servant de base au calcul du loyer est donc nécessairement beaucoup plus faible ;
2. En revanche, le taux d’occupation est élevé puisque dans cette affaire, les magistrats retiennent un taux d’occupation de 90% contre 50% à 80% habituellement ;
3. Le taux d’effort ou taux de recette retenu par les magistrats s’établit entre 18% et 25% ce qui semble plutôt élevé pour un hôtel de préfecture ;
4. Un abattement de 10% est ajouté pour les travaux de mise en conformité car ce type de bâtiment est souvent détérioré plus facilement.
