L’importance de la date dans le mandat de l’agent immobilier.

Ce que nous savions déjà :

L’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 indique que tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats, coté à l’avance sans discontinuité et relié.
Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté l’exemplaire du mandat qui reste en la possession du client.
La jurisprudence considère que le mandat non enregistré sur ce registre et/ou le mandat laissé au client sans indication du numéro est nul. L’agent immobilier ne peut donc prétendre à aucun droit à commission (par exemple, Cass. 1re civ., 16 octobre 2001, n° 99-16920).

Il est donc impératif que le numéro de mandat soit pris le même jour que la date indiquée par les clients sur le mandat, puis reporté sur le mandat.

La problématique du mandat par « courrier tournant » :

La situation susceptible de poser problème à l’agent immobilier est l’hypothèse du client non présent, éloigné géographiquement de l’agent.

Dans un tel cas, il était jusqu’à présent d’usage :
 d’envoyer au client deux exemplaires de mandat vierge ;
 que le client date et signe les deux exemplaires de mandat, puis les renvoie à l’agent immobilier ;
 que l’agent contresigne les exemplaires de mandat pour acceptation, le date à son tour, et y appose le numéro d’enregistrement sur le registre des mandats à ce moment ;
 que l’agent renvoie ensuite à son client un exemplaire de mandat.

Ce qu’en pense la Cour de cassation :
La Cour de cassation, amenée à se prononcer sur cette situation, a retenu la nullité du mandat à défaut de date certaine (Cass. 1re civ., 28 septembre 2016 , n° 15-19313).
En l’absence de date certaine du mandat (la date d’acceptation du mandat apposée par l’agent immobilier), la formalité de l’enregistrement du mandat sur le registre n’est pas régulièrement accomplie.
Or, si le mandat n’est pas valable, l’agent immobilier ne peut prétendre à aucun droit à commission.

Ce qu’il faut retenir en pratique :

1°) Il n’est plus possible d’envoyer au client un mandat vierge, que le client retournera à l’agent immobilier pour acceptation et apposition du numéro de mandat.

2°) Le cas inverse – situation dans laquelle l’agent immobilier signerait le mandat et apposerait le numéro d’enregistrement sur le registre des mandats, puis le transmettrait à son client pour signature – n’a pas encore été tranché.

Toutefois, cette situation semble soulever plusieurs problèmes :
 Le mandat est un contrat, supposant une offre et une acceptation. Si le client n’accepte pas le mandat, le contrat ne se forme pas, aucun mandat n’est régularisé. Or, un numéro de mandat aura déjà été pris…
 Même si le client régularise le contrat, celui-ci ne sera conclu que lorsque l’acceptation parvient à l’offrant (art. 1118 du Code civil). La date du contrat sera donc différente de la date de prise du numéro de mandat dans le registre.
 Enfin, le mandat conclu par « courrier tournant » est soumis aux règles du démarchage à domicile (CA Montpellier 1ère Ch. Sect. A 01, 25 mars 2008), devenues la réglementation relative aux contrats conclus à distance et hors établissement. Aussi, le client consommateur dispose d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de la conclusion du contrat, s’agissant d’un contrat de prestation de services (art. L221-18 du Code de la consommation). Remettre à son client un contrat déjà daté pourrait être considéré comme de la mésinformation visant à induire le client en erreur quant au point de départ de son délai de rétractation.

Cette solution ne semble donc pas à préconiser.

3°) La Cour de cassation s’est prononcée dans un cas où l’agent immobilier avait renvoyé le mandat contresigné par lettre simple. On pourrait donc penser que la solution consisterait en l’envoi du mandat contresigné par lettre recommandée avec accusé de réception.
Est-ce suffisant ? Rien n’est moins sur. L’arrêt parle en effet de date certaine. Or, l’article 1377 du Code civil dispose que « l’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique. »

4°) Il faut également garder à l’esprit l’exigence – à peine de nullité – de remise immédiate au client d’un original du mandat comportant une clause d’exclusivité ou une clause pénale (Cass. Civ. 1re, 25 février 2010, n°08-14787).
En tout état de cause, cette obligation de remise d’un exemplaire du contrat s’appliquera de manière générale dans la mesure où elle existe également dans le cadre des contrats conclus hors établissement (art. L221-9 du Code de la consommation) ou à distance (art. L221-13 du Code de la consommation).

Une remise différée, par courrier ultérieur, de l’exemplaire du mandat revenant au client pourrait donc être dangereuse.

5°) En définitive, la seule solution sécurisée pour l’agent immobilier consisterait à éviter de recourir à la conclusion du mandat par « courrier tournant », en préférant par exemple le recours à une procuration par laquelle le client éloigné donnerait pouvoir à une personne géographiquement proche de l’agent immobilier à l’effet de régulariser le mandat.