Focus sur l’obligation de mise en concurrence des syndics.

☞ Les approximations textuelles.

• L’article 21 de la loi de 1965 nouvellement modifié impose que la « désignation d’un syndic » soit précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic.
Cependant, seul le premier syndic est désigné, les suivants étant élus par l’assemblée des copropriétaires. Néanmoins, la doctrine majoritaire s’accorde sur ce point à dire que cette obligation nouvelle s’impose tant à la désignation, qu’au renouvellement et au changement de syndic.

• Le conseil syndical doit présenter « plusieurs projets de contrat de syndic ». Le texte ne précise pas si le syndic sortant est compris, de sorte qu’on ne sait pas, à l’heure actuelle, s’il faut présenter a minima un ou deux autres projets de contrat.

A priori, lorsque le mandat arrive à son terme et que le syndic en place postule à sa propre succession, la loi n’imposerait la mise en concurrence que d’un seul autre contrat de syndic.

☞ La mise en concurrence en pratique.

Cette obligation de mise en concurrence incombe au conseil syndical. Néanmoins, un copropriétaire peut valablement communiquer au conseil syndical un projet de contrat de syndic, et celui-ci devra les faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Le conseil syndical doit donc contacter plusieurs syndics et comparer les différents projets de contrat obtenus.

A cet égard, il faut savoir que :
 La loi prévoit que les contrats de syndic doivent notamment faire « état des frais
afférents au compte bancaire séparé ».
 Il faut vérifier l’étendue des prestations proposées. De nombreuses obligations sont
légales mais certains syndics proposent des prestations supplémentaires.
 Les honoraires des syndics sont libres et négociables.
 Le tarif convenu est fixe et ne peut donc pas être modifié pendant la durée du
mandat.

Les conseillers syndicaux reçoivent les projets de contrats et les soumettent aux copropriétaires lors de l’assemblée générale. Ils ont aussi la possibilité d’émettre un avis écrit sur tout projet de contrat de syndic. Cet avis est joint à la convocation de l’assemblée générale en même temps que les projets de contrat.

A noter que :

• La jurisprudence a déjà eu l’occasion de préciser que l’obligation de mise en concurrence signifie seulement que le syndic a l’obligation de demander des projets de contrat et non pas d’en obtenir.

• Cette obligation est conditionnée par le marché local. Ainsi, dans les zones où il n’existe que peu de syndics et où la concurrence est faible, le conseil syndical peut proposer au syndic de ne pas procéder à la mise en concurrence. Le syndic notifie alors cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’examen de projets de contrat de syndic qu’ils doivent alors communiquer.

• Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

• La mise en concurrence est prévue même lorsque le syndic est bénévole.

☞ Les sanctions

La loi ne prévoit aucune sanction lorsque cette obligation de mise en concurrence n’est pas respectée. Ainsi, à défaut, en l’état, de jurisprudence contraire sur ce point, l’absence de mise en concurrence n’est pas un moyen de remettre en cause la validité du vote désignant le nouveau syndic.

☞ L’avenir incertain de l’obligation de mise en concurrence

Le projet de loi MACRON pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques risque de modifier les règles établies par la loi ALUR en matière de mise en concurrence des contrats de syndics. Cependant, ce texte n’a pas été adopté pour l’instant.

Lors de l’utilisation par le Gouvernement de l’article 49-3 de la Constitution, le 17 février 2015, le projet de loi prévoyait alors, dans son article 25 bis E, que la mise en concurrence ne serait obligatoire qu’à partir du moment où le syndic avait déjà été élu deux fois consécutivement.

Le texte a depuis lors évolué puisque l’article 25 bis E du projet sur lequel le gouvernement a engagé sa responsabilité le 16 juin 2015 prévoit désormais que la mise en concurrence des syndics doit avoir lieu tous les trois ans.

De plus, il est prévu que le conseil syndical est dispensé de procéder à la mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle précédant celle appelée à se prononcer sur la désignation du syndic avec mise en concurrence obligatoire a décidé, à la majorité de tous les copropriétaires, d’y déroger.

De surcroit, le projet de loi actuellement discuté supprime la possibilité pour le Conseil syndical de ne pas procéder à la mise en concurrence lorsque le marché local ne le permet pas.

Ainsi, des bouleversements de la législation relative à la mise en concurrence des contrats de syndic sont à prévoir. Mais pour l’instant, les dispositions de la loi ALUR doivent être appliquées.