Le droit d’option.

Le droit d’option est donc, pour le bailleur qui avait initialement offert le renouvellement, le droit de refuser ledit renouvellement, mais aussi le droit pour le preneur qui avait d’abord demandé ou accepté le renouvellement, d’y renoncer.

Le droit d’option peut donc être exercé par les deux parties.

Ce droit ouvert aux deux parties repose sur l’idée que les parties ont accepté le principe du renouvellement sans savoir à quel prix, alors que ce dernier constitue un élément essentiel du bail, et qu’elles ne sont dès lors pas définitivement liées.

C’est pourquoi il est normal que le jour où le loyer est définitivement fixé par le Tribunal, bailleur et locataire bénéficient d’un ultime délai de réflexion, soit pour conclure le nouveau bail, soit au contraire pour renoncer au renouvellement ou le refuser.

Les conditions d’exercice du droit d’option :

Le droit d’option peut être exercé à tout moment pendant la procédure de fixation du loyer, et même avant l’introduction de cette procédure.

L’ultime limite pour exercer ce droit est l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive de fixation du loyer [1].

La rédaction de cette disposition ne pouvait manquer de soulever un débat puisqu’une décision ne devient définitive qu’après sa signification.

Toutefois, dans un arrêt du 14 janvier 2015 [2], la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la signification de la décision de première instance fixant le loyer fait courir tant le délai d’option que le délai d’appel.

Dès lors, l’exercice du droit d’option doit intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, quand bien même celle-ci ne serait pas encore devenue définitive, un recours étant encore possible.

S’il n’y a aucune forme particulière ni aucun préavis à respecter, le droit d’option ne peut être exercé qu’à défaut d’accord des parties sur le prix du bail renouvelé [3].

Par conséquent, si le locataire a accepté à la fois l’offre de renouvellement et le prix demandé par le bailleur dans son congé, l’accord est parfait et le renouvellement définitivement acquis.

Enfin, qu’il s’agisse du locataire qui renonce au renouvellement ou du bailleur qui refuse le renouvellement et devra alors payer l’indemnité d’éviction, aucune motivation n’a à être donnée.

Seul le bailleur qui entend renoncer au renouvellement et refuser toute indemnité d’éviction au preneur doit motiver son refus en justifiant de motifs graves et légitimes connus postérieurement à l’offre initiale de renouvellement.

Les conséquences de l’exercice de l’option

L’exercice du droit d’option entraine l’irrévocabilité de la situation.

Ainsi, le propriétaire qui a initialement offert le renouvellement, puis décidé de le refuser, ne peut pas à nouveau changer d’avis, et il devra payer l’indemnité d’éviction, sans possibilité de repentir.

De même, le locataire qui renonce au renouvellement ne peut revenir sur sa décision et devient alors occupant sans droit ni titre [4].

Par ailleurs, l’article L 145-57 alinéa 2 du Code de commerce oblige celui qui exerce l’option, à payer les frais de la procédure en fixation du loyer qui est devenue inutile de son fait (frais d’expertise, dépens, article 700 du Code de Procédure Civile).

En effet, si l’option est exercée pendant le cours de la procédure de fixation du loyer, celle-ci se trouve privée d’objet : puisqu’il n’y a plus de renouvellement, il n’y a donc plus de loyer à fixer.

L’instance prend donc fin par un jugement qui ne concernera que la charge des frais et dépens.

De même, si l’option est exercée après un jugement fixant le loyer du bail renouvelé, cette décision se trouvera anéantie.

Enfin, l’exercice de l’option, entraine, selon les cas, la fixation de l’indemnité d’occupation ou la fixation de l’indemnité d’éviction.

En effet, le preneur qui renonce au renouvellement devient rétroactivement occupant sans droit ni titre depuis le jour où le bail expiré a pris fin, par l’effet du congé ou de la demande de renouvellement.

Depuis cette date, il doit une indemnité d’occupation de droit commun qui doit en principe correspondre à la valeur locative du bien, et pourra donc être supérieure au loyer que payait anciennement le locataire dans le cadre du bail expiré.

Lorsque c’est le bailleur qui exerce son droit d’option et refuse le renouvellement à charge de payer au preneur une indemnité d’éviction, ce dernier a droit au maintien dans les lieux depuis la date d’expiration du bail conformément à l’article L.145-28 du Code de commerce.

Il est alors débiteur non pas d’une indemnité d’occupation de droit commun mais d’une indemnité d’occupation qui sera déterminée selon les critères de l’article L.145-28 du Code de commerce.

Il appartient alors au preneur d’engager la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans suivant la date de l’option à peine de perdre son droit à cette indemnité.