Devenir propriétaire à l’île Maurice : optimisation fiscale et sécurité juridique.

Bénéficiant d’une bonne réputation au niveau mondial en raison de la démocratie parlementaire, de l’indépendance du système judiciaire et des médias, l’île Maurice est devenue une référence en matière de stabilité politique dans l’océan Indien, avec des élections générales tous les 5 ans. L’île Maurice a surtout été reconnue par diverses organisations internationales comme un pays stable pour le climat des affaires, et l’organisme de la banque mondiale Doing Business 2014 l’a placée en tête du classement des pays du continent africain où il est intéressant d’investir.

De nombreux Français envisageant d’acquérir un bien immobilier à Maurice, il importe d’analyser l’attractivité fiscale dans un premier temps (I), les modalités d’acquisition d’un bien immobilier (II) dans un second temps et une attention particulière sera accordée aux contrats de vente VEFA dans un troisième temps (III). La question des garanties de base sera enfin rapidement abordée (IV).

I. L’attractivité fiscale immobilière à Maurice

Pour les Français (et les résidents français au sens fiscal du terme), l’avantage principal réside dans la convention fiscale franco-mauricienne du 11 décembre 1980 modifiée par l’avenant du 23 juin 2011. L’objectif de cette convention est d’éviter les doubles impositions en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune. La convention s’applique aux personnes qui sont résidents d’un seul ou des deux États.

Il ressort des articles 6 et 23 de la convention que :
«  Les revenus qu’un résident d’un État tire de biens immobiliers situés dans l’autre État sont imposables dans cet autre État  » (article 6) ;
«  La fortune constituée par des biens immobiliers visés à l’article 6, que possède un résident d’un État et qui sont situés dans l’autre État, est imposable dans cet autre État » (article 23)

Ainsi, en vertu de ces stipulations conventionnelles, les biens immobiliers situés à Maurice ne sont imposables qu’à Maurice, peu importe que le propriétaire réside à Maurice ou en France. L’attractivité fiscale réside dans les taux d’imposition des biens immobiliers et des revenus issus de ces biens à Maurice, qui ne feront pas partie de l’assiette imposable en France. En effet, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) n’existe pas à Maurice (0%) et l’impôt sur les revenus immobiliers est fixé à 15 %, alors que les revenus fonciers en France sont soumis à un taux au barème progressif pouvant dépasser 40 %.

Il n’est nullement nécessaire d’avoir sa résidence fiscale à Maurice pour bénéficier de ces taux avantageux d’imposition. En conséquence, tout résident français (au sens fiscal du terme), ne sera imposable en France ni sur la valeur des biens immobiliers qu’il détient à Maurice, ni sur les revenus tirés de ces biens immobiliers (ex. loyers). Il en est de même pour la plus-value réalisée en cas de revente d’un bien immobilier, qui ne sera ni imposable en France ni soumis à la CSG/CRDS. En ce sens, l’article 13 de la convention stipule que «  les gains qu’un résident d’un État tire de l’aliénation des biens immobiliers visés à l’article 6 et situés dans l’autre État sont imposables dans cet autre État ». A Maurice, le même régime fiscal s’applique aux revenus fonciers et aux plus-values, soit un taux d’imposition unique à 15 %.

En pratique, un Français ayant un bien immobilier à Maurice ne paiera aucun impôt au titre de l’ISF sur ce bien. Par ailleurs, s’il le met en location ou s’il obtient une plus-value en le revendant, il sera uniquement imposable à hauteur de 15 % par l’État mauricien sur le montant des loyers perçus ou sur la plus-value réalisée à la revente.

II. L’acquisition d’un bien immobilier

La législation mauricienne permet, depuis plus d’une quinzaine d’années, aux étrangers d’acheter des biens immobiliers à Maurice. La législation a progressivement été assouplie et autorise, depuis peu, à des étrangers d’acquérir des appartements en copropriété. Il importe ici de préciser que le droit civil mauricien est très proche du droit civil français, avec un Code civil d’origine napoléonienne. Par ailleurs, tout acte de vente de bien immobilier doit être passé en la forme authentique devant un notaire, et enregistré au Registrar General (Service foncier / Conservateur des hypothèques), afin d’assureur sa sécurité juridique et son opposabilité à tous. Les actes notariés sont rédigés en langue française.

La personne de nationalité étrangère peut devenir propriétaire d’un bien immobilier à l’île Maurice sous réserve de certaines conditions :

1. La valeur du bien doit être supérieure à 6.000.000 de roupies mauriciennes (soit environ 159.000 €)
2. S’il s’agit d’un appartement en copropriété, l’immeuble doit contenir au moins deux étages.

D’autre part, il existe divers « schemes » (programmes) d’acquisition et les procédures varient sensiblement d’un concept à l’autre, mais de manière générale, un compromis de vente est d’abord signé par acte notarié et l’acquéreur potentiel doit détenir une attestation de solvabilité d’une banque locale ou internationale démontrant qu’il détient les fonds nécessaires pour l’acquisition dudit bien. Quelques formalités doivent également être accomplies auprès du Board of Investment.

Enfin, outre les documents d’usage relatifs à l’état civil, et les documents sur la consistance des biens, des règles particulières s’appliquent en cas de contrat de « Vente en Etat Futur d’Achèvement » (VEFA).

III. Le contrat de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

Le contrat VEFA est souvent précédé d’un contrat de réservation préliminaire qui doit préciser la date à laquelle sera conclu le contrat définitif VEFA, le délai d’exécution des travaux et les modalités de récupération du dépôt de garantie par l’acquéreur en cas de non-réalisation des éventuelles conditions suspensives. Les dispositions du droit français relatives aux contrats VEFA ont été transposées en droit mauricien afin protéger les acquéreurs.

L’article 1601-30 du Code civil mauricien dispose que les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau ;
• 95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1601-42 du Code civil mauricien, un dépôt de garantie peut être demandé à l’acquéreur au moment de la signature du contrat de réservation préliminaire. Toutefois, ce montant ne peut excéder 25 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an. Ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai est compris entre 1 et 2 ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si le délai excède 2 ans.

Ce dépôt de garantie est en principe versé sur un compte spécial ouvert en la comptabilité du notaire (« escrow agent ») ou sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet. Ces fonds sont indisponibles jusqu’à la conclusion du contrat de vente et devront être restitués à l’acheteur potentiel si le contrat de VEFA n’est pas régularisé.

IV. Les garanties

Plusieurs garanties existent au niveau de l’acquisition des biens immobiliers à Maurice afin de protéger les acquéreurs :

La garantie d’achèvement
Le promoteur (qui est souvent le vendeur) doit pouvoir garantir l’acquéreur contre son éventuelle insolvabilité. Il a l’obligation de souscrire une assurance en ce sens. Ainsi, la signature de l’acte de vente du bien immobilier ne peut avoir lieu si le notaire n’a pas la garantie d’achèvement qui protège l’acquéreur contre la faillite, en cours de construction de l’immeuble, du promoteur, afin qu’il soit procédé à l’achèvement de l’immeuble.

Garantie de parfait achèvement - 1 an (Pour les PDS)
Elle impose au promoteur de réparer tous les désordres (vices cachés et défaut de conformité) signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

Garantie biennale – 2 ans
Elle impose au promoteur de réparer ou remplacer, pendant une durée minimale de 2 ans après la réception, tout élément d’équipement qui ne fonctionne pas correctement.

Garantie décennale – 10 ans
Elle impose au promoteur de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception et qui soit compromettent la solidité de l’ouvrage construit, soit rendent l’immeuble construit impropre à sa destination. Elle s’étend aux éléments d’équipements indissociables de l’ouvrage.