L’objectif affiché de la CAPB est de diminuer le nombre de meublés touristiques au profit des locations pérennes de longue durée.
L’outil principal pour mettre en œuvre cette politique par la CAPB est l’intégration du principe de compensation aux modalités de délivrance de l’autorisation temporaire de changement d’usage, sésame pour la mise sur le marché d’un meublé de tourisme.
Ce principe de compensation est en substance un mécanisme d’interdiction progressif des meublés de tourisme sur la Côte basque.
I- Les 4 régimes de meublés touristiques.
L’autorisation de changement d’usage temporaire permet à un propriétaire de modifier provisoirement la destination d’un local d’habitation pour une destination commerciale afin d’y permettre des locations de courte durée ou saisonnières.
La CAPB a précisé la typologie des logements susceptibles d’être exploités en meublé de tourisme afin de mettre en œuvre des régimes distincts en matière de changement d’usage temporaire.
1. Le régime qui est en premier lieu visé par le règlement de la CAPB est celui de la résidence secondaire.
Elle peut être louée en meublé de tourisme à la condition de bénéficier d’une autorisation temporaire de changement d’usage délivrée par la Mairie du lieu où est situé le bien. Cette autorisation a une durée de validité de 3 ans et elle est soumise au principe de compensation.
Par l’effet de cette autorisation, le meublé de tourisme peut être loué toute l’année sans restriction sur le nombre de jours de location. Chaque propriétaire doit veiller au nombre de résidences secondaires qu’il détient qui peuvent bénéficier d’un changement d’usage dans une même Commune.
2. En second lieu, une résidence principale peut être louée 120 jours par an maximum, en qualité de meublé de tourisme, sans autorisation préalable. La résidence principale n’est pas soumise au principe de compensation.
Une dérogation à cette limite des 120 jours existe en cas de force majeure, de raisons de santé ou de motifs professionnels.
3. En troisième lieu, la dépendance d’une résidence principale qui est louée séparément de l’habitation principale est soumise à la délivrance d’une autorisation temporaire de changement d’usage. Cette autorisation a une durée de validité de 3 ans. Toutefois, cette autorisation n’est pas conditionnée par le principe de compensation.
Dans ce cas de figure, la dépendance de la résidence principale peut être louée en meublé de tourisme toute l’année, sans limite des 120 jours.
4. En dernier lieu, l’habitation à usage mixte, qui est louée pendant 9 mois à un étudiant et 3 mois en meublé touristique, pour laquelle l’autorisation temporaire est nécessaire. L’autorisation est délivrée en justifiant de la présence d’un étudiant dans le bien pendant 9 mois. Elle doit être renouvelée chaque année.
Cependant, le principe de la compensation ne trouve pas à s’appliquer dans ce régime d’autorisation.
II- Le principe de compensation.
Lorsqu’il est soumis au principe de compensation, le détenteur du meublé de tourisme doit parallèlement transformer un autre bien en habitation. Il n’existe pas de définition du principe de compensation dans le règlement du 9 juillet 2022. Seule son application est décrite, par le menu, dans le règlement de la CAPB.
Pour respecter ce principe de compensation, il existe deux voies possibles :
- 1 La détention simultanée du meublé touristique et d’un bien avec un usage différent (commercial, bureau,…) « en vue de sa transformation » en local d’habitation ;
- 2 La compensation par l’achat sur un marché (marché aujourd’hui quasi-inexistant) de droits de commercialité, issus de la transformation d’un local avec usage différent en une habitation. La transformation est exercée par un tiers. Ce tiers peut alors céder ses droits de commercialité au pétitionnaire de l’autorisation temporaire.
Le principe de compensation impose que le bien transformé soit situé dans le même quartier ou la même commune et qu’il possède la même surface de plancher que le meublé touristique.
Le principe de compensation est donc une obligation de mutation d’un local commercial ou de bureau en habitation, d’une manière directe ou indirecte, aux fins d’autoriser parallèlement le changement d’usage sur un autre bien à usage d’habitation et permettre sa location en meublé de tourisme.
III- Le principe de compensation : une obligation de transformation plus qu’une obligation de détention.
1. La mutation de l’usage d’un local en une habitation imposée par le principe de compensation est définitive. En outre, le règlement de la CAPB précise qu’un local transformé une première fois en habitation pour obtenir une autorisation de changement d’usage ne peut être utilisé à cette même fin une seconde fois.
Dès lors, au terme d’une autorisation temporaire de 3 ans arrivée à son terme, un nouveau local devra être transformé en local d’habitation afin d’obtenir le renouvellement de cette autorisation. Concrètement, le propriétaire d’un meublé touristique doit attester, au moment de sa demande d’autorisation en Mairie, qu’il envisage de transformer un autre bien qu’il détient (à usage commercial, de bureau,…) en un local d’habitation.
En conséquence, après sa transformation au titre du principe de compensation, la détention du local d’habitation n’est pas nécessaire dès lors que l’autorisation temporaire est obtenue.
Le nouveau règlement de la CAPB n’est pas rétroactif. Les anciennes autorisations temporaires obtenues avant le 1ᵉʳ mars 2023 iront jusqu’au terme de leur délai initial de validité de 3 ans.
Dans tous les cas, le bailleur devra justifier d’un numéro d’enregistrement pour déposer une annonce pour son meublé touristique. Ce numéro est fourni lors de l’enregistrement auprès de l’organe de collecte de la taxe de séjour.
2. Au titre des sanctions, le Code de la construction et de l’habitat prévoit une d’amende civile au prorata du nombre de mètre carré loué de 1 000/m² (jusqu’à 50 000 euros) en cas de manquement au règlement de la CAPB sur le changement d’usage.
Les fausses déclarations aux fins d’obtenir une autorisation temporaire sont poursuivis au titre des peines délictuelles.
Nota : Le recours à un mandataire pour obtenir cette autorisation temporaire, tel qu’un avocat, est autorisé par le règlement de la CAPB.
3. Le règlement Airbnb de la CAPB qui entre en vigueur le 1ᵉʳ mars 2023 encadre si strictement les modalités d’obtention d’une autorisation temporaire de changement d’usage par l’application du principe de compensation qu’il interdit toutes locations Airbnb d’une résidence secondaire sur la Côte Basque.
Le précédent parisien de la mise en œuvre d’un principe de compensation a été l’occasion d’un contentieux nourri qui a validé ce type de réglementation « anti-Airbnb ».
Pourtant, la spécificité du territoire Basque l’éloigne considérablement du cas parisien. A la différence de Paris, les solutions de report pour les touristes afin de se loger lors de leurs séjours sont limitées. La seule solution pour cette clientèle sera de modifier leurs destinations de voyage.
L’interdiction des meublés de tourisme portera donc une atteinte grave à l’attractivité touristique du Pays basque. Il reviendra aux pouvoirs publics d’apprécier ce préjudice au regard des bénéfices réels de cette réglementation pour le logement et l’habitation.
