1. Affichage du permis de construire : rappels utiles.
Les articles R424-15 et A424-15 à A424-19 du Code de l’urbanisme précisent que le bénéficiaire doit, dès sa notification, afficher le permis de construire sur le terrain « de manière visible de l’extérieur » sur un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres, pendant la durée du chantier.
Le panneau, qui doit être « installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public » (art. A424-18 du Code de l’urbanisme), doit comporter les informations suivantes (art. A424-16 du Code de l’urbanisme) :
- le nom,
- la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire,
- le nom de l’architecte auteur du projet architectural,
- la date de délivrance,
- le numéro du permis,
- la nature du projet et la superficie du terrain,
- l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
En outre, dès lors que le projet prévoit des constructions/des démolitions/porte sur un lotissement/sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, doivent également être précisés :
- la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel,
- la nombre maximum de lots prévus,
- le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,
- la surface du ou des bâtiments à démolir.
Le panneau doit également impérativement comporter la mention de la durée du délai de recours des tiers et son point de départ, ainsi que l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R600-1 du Code de l’urbanisme, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis (art. A424-17 du Code de l’urbanisme).
L’affichage continu et régulier du permis de construire sur le terrain déclenche le délai de deux mois de recours des tiers.
Il permet ainsi que l’autorisation acquière un caractère définitif.
2. Preuve de l’affichage : apports de l’arrêt du 10 mars 2025 du Conseil d’Etat.
Le bénéficiaire de l’autorisation doit conserver la preuve de l’affichage de son permis de construire pour justifier du caractère définitif de ce dernier.
En effet, la charge de la preuve d’un affichage régulier et continu pendant le délai de deux mois repose sur le pétitionnaire (CE, 21 oct. 2005, n° 280188).
Or, dans un arrêt du 10 mars 2025, n°472387, le Conseil d’Etat a considéré que les photographies du panneau produites par le bénéficiaire d’un permis de construire n’étaient pas suffisantes pour justifier de la date d’affichage de ce dernier et ainsi de la tardiveté du recours introduit par un voisin (CE, 5ᵉ ch., 10 mars 2025, n°472387).
La haute juridiction a jugé que la date des photographies ne peut être regardée comme présentant des garanties d’authenticité suffisantes, compte tenu des possibilités techniques de modifier les métadonnées numériques. Elle en a conclu que les éléments produits n’étaient pas suffisants pour démontrer la durée de l’affichage :
« Compte tenu des possibilités techniques de modifier ces métadonnées numériques, c’est sans commettre d’erreur de droit que la cour a jugé que la date de ces photographies ne pouvait être regardée comme présentant des garanties d’authenticité suffisantes. C’est ensuite par une appréciation souveraine exempte de dénaturation que la cour a retenu, sans qu’il ait été besoin pour elle d’ordonner l’expertise demandée par le requérant, que les éléments qu’il produisait ne suffisaient pas à démontrer un affichage du permis de construire à compter du 28 janvier 2019 et a écarté la fin de non-recevoir opposée par M. D…, tirée de la tardiveté du recours formé par M. C... contre l’arrêté du 8 février 2016 ».
Il résulte de cet arrêt du Conseil d’Etat du 10 mars 2025 que la seule production de photographies prises par le bénéficiaire du permis de construire ne suffit plus à prouver l’affichage continu pendant deux mois.
L’établissement de procès-verbaux de constat par commissaires de justice apparait constituer la preuve la plus fiable de l’affichage régulier et continu du permis de construire sur le terrain (par trois constats : au début, au milieu et à la fin du délai de recours de deux mois).
A Noter.
Au-delà de la preuve de la durée de l’affichage du permis de construire, ledit affichage doit être régulier et respecter les dispositions des articles R424-15 et A424-15 à A424-18 du Code de l’urbanisme.
Il convient d’être vigilant sur les informations du panneau et ne pas omettre ou affecter d’une erreur ses mentions substantielles.
En cas d’affichage incomplet ou irrégulier, le délai de recours des tiers de deux mois ne court pas.
Dans ce cas :
- Si l’affichage est non-conforme aux dispositions du Code de l’urbanisme : un recours des tiers est possible jusqu’à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de l’achèvement de la construction : article R600-3 du Code de l’urbanisme.
- Si l’affichage ne comprend pas l’indication du délai de recours : le permis de construire est susceptible de faire l’objet d’un recours dans un délai raisonnable ne pouvant excéder un an, à compter du 1ᵉʳ jour d’affichage continu de l’autorisation : CE, 9 novembre 2018, n°409872.
