| Nature du droit de préemption | 1) Préemption visant la vente des locaux. A ne pas confondre avec le droit de préemption du fonds de commerce 2) Droit de préemption légal tiré de l’article L145-46-1 du Code de commerce. Il s’agit d’une règle d’ordre public. Par conséquent, l’on ne peut pas y déroger. Mais le contrat de bail peut prévoir contractuellement un droit de préemption/préférence (exemple : bail rédigé avant la loi Pinel et non modifié à ce titre). |
|---|---|
| Champ d’application du droit de préemption légal | 1) Bail commercial (non pas bail professionnel, bail dérogatoire, etc. sauf requalification) 2) Bail en cours de validité 3) Vente amiable (exclusion de la liquidation judiciaire, licitation, saisie, etc.) du bien immeuble (donc exclusion des donations, apports en société, etc.). |
| Exceptions | Article L145-46-1 du Code de commerce alinéa 6 : « Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du Code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L213-11 du même code ». |
| Formalisme | Article L145-46-1 : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification (…) ». |
| Sanction de la violation du droit de préemption | 1) Nullité de la notification : cf. cinquième alinéa de l’article L145-46-1 du Code de commerce 2) Nullité de la vente : cf. troisième alinéa de l’article L145-46-1 du Code de commerce. Le texte ne prévoit pas de sanction en cas de défaut de notification (cas de la première notification) 3) Attention à la prescription de cette action (article L145-60 du Code de commerce) 4) Responsabilité du rédacteur de l’acte en cas d’omission. |
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Jonathan Durand
et Donato Sirignano
Avocats au Barreau de Paris
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Droit de préemption légal du preneur à bail commercial sur la vente des locaux.
Par Jonathan Durand et Donato Sirignano, Avocats.
621 lectures 1re Parution: 4.97 /5
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Ce que vous allez lire ici :
Le droit de préemption du preneur à bail commercial, tiré de l'article L145-46-1 du Code de commerce, lui permet d'acheter le local en cas de vente. Il s'applique uniquement à certains baux et ventes, avec des formalismes stricts et des exceptions précises. La violation entraîne des nullités.
Description rédigée par l'IA du Village
Le preneur à bail commercial a un droit de préférence (ou communément nommé droit de préemption) légal dans le cas de la vente par le propriétaire bailleur du bien immeuble objet du bail commercial. Ce droit existe sous certaines conditions et sa violation implique des sanctions, encore que certaines violations ne soient pas envisagées par le Code de commerce.
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