Une excellente surprise vient d’apparaître pour les contribuables français dans l’univers de la gestion de patrimoine : la loi Scellier

• Les caractéristiques de la loi :

Avec la loi Scellier, le gouvernement décide de taper fort pour encourager les français à investir dans l’immobilier neuf, fortement touché par la crise. Ce décret devrait, en effet, pousser les investisseurs à franchir le pas dans leur démarche d’achat car les avantages fiscaux qu’il propose sont aussi importants que ceux de Périssol en son temps. Outre les réductions d’impôts extrêmement significatives en cas d’acquisition d’un bien immobilier locatif neuf, la loi Scellier définit également des gardes fous utiles pour prévenir de toute dérive éventuelle, tels que :

 le droit de garde minimum de 9 ans pour éviter la spéculation

 la suppression de la zone C qui correspond aux petites communes françaises toujours dangereuses pour l’investisseur avec leurs marchés locatifs étroits.

 d’autres, plus obscures, comme l’interdiction d’acheter plus d’un bien par an pour un coût maximum de 300.000 euros alors que le plafonnement des niches fiscales fixé à 25.000 euros +10% du revenu imposable est censé limité ces « abus » aux yeux du fisc.

Soutenir les trois cent mille emplois dans le bâtiment est une des raisons évidentes de la création de ce dispositif extrêmement généreux mais, compte-tenu du marché actuel, l’investisseur est en droit de se demander si le moment est propice pour acheter un bien immobilier neuf ou s’il ne faut pas mieux attendre.

• Une hausse du prix des terrains inévitables ?

Si l’on évite les zones C, celles ou la population stagne ou diminue et les zones ou le rapport locatif est trop faible pour un investisseur nous nous apercevons que seul 5% du territoire est éligible…
Les vendeurs de terrain l’ont compris et déjà les transactions se bloquent dans l’attente d’une reprise possible de la hausse…

• Une baisse des prix chimérique ?

La conjoncture actuelle met, en effet, en garde les futurs investisseurs sur la baisse des prix. Cependant les prix dans le neuf sont principalement dictés par le coût du terrain, celui de la main d’œuvre et des matériaux : des coûts peu compressibles et qui tendraient davantage vers une hausse qu’une baisse…

En acquérant un bien Scellier, le contribuable bénéficie d’une réduction immédiate de 25% sur le prix de vente, un avantage qu’il serait regrettable de remettre à plus tard, d’autant plus que la relative abondance de stock recèle des opportunités certaines.

Par la suite, l’investisseur devra, bien évidemment, sans remettre au diktat des promoteurs et des vendeurs de terrains comme nous l’avons vu précédemment.

• Scellier, un investissement élitiste…

Même si ce décret propose des avantages plus qu’intéressants pour les investisseurs, ne pourront en bénéficier que les contribuables prêts à investir 150.000 euros, montant minimum pour un bien de qualité. Ce décret exclut donc les ménages dont l’imposition est inférieure à 4.000 euros.

• Le conseil de Lonlay & Associés.

Les biens Scellier demeurent des biens immobiliers. Lors de l’acquisition, il est donc important de s’assurer que le bien est en adéquation avec le marché locatif local et que son prix correspond là aussi à celui du marché sans quoi l’investisseur risque de voir ses économies d’impôts partir en absence de loyers ou en moins values à la revente…

Par ailleurs, le Cabinet Lonlay & Associés Finance recommande d’investir aujourd’hui dans un bien Scellier. En effet, le cabinet prévoit une pénurie rapide d’offres compte tenu du manque de terrains à construire dans les zones A et B.

• La loi Scellier et Scellier PLUS !

La loi Scellier propose au contribuable de bénéficier :

 de 25% de réduction d’impôts basée sur le coût d’acquisition pour les biens achetés en 2009 et 2010

 de 20% de réduction les deux années suivant l’achat.

Pour cela il est impératif de louer ce bien pendant neuf ans en tant que résidence principale en respectant des plafonds de loyers définis par l’emplacement géographique de votre bien. Cette réduction est étalée sur 9 ans et si elle ne donne pas droit à un crédit d’impôt, le surplus éventuel est reportable pendant six ans.

Mais en acceptant des plafonds de loyers plus faibles et des plafonds de ressources du locataire il est possible de bénéficier en plus d’un abattement de 30% sur les loyers et de prolonger les réductions d’impôts pendant deux fois trois ans, à raison de 2% par an… Attention dans ce cas il est interdit de louer ce bien à un descendant ou un ascendant.

A noter : pendant l’année 2009, il est possible de cumuler un bien Robien et un bien Scellier.

Guillaume de Lonlay, Directeur associé du Cabinet Lonlay & Associés Finance