Depuis 2010, la TVA appliquée à l’immobilier est entrée dans le droit commun de la TVA.
Il n’existe donc plus de « TVA immobilière » au sens strict.
Sauf texte spécial, il faut donc se référer aux principes généraux de la TVA.
Néanmoins, des textes spéciaux applicables aux seuls biens immobiliers subsistent.
A ce titre, il convient de mentionner le point 5 de l’article 261 du Code général des impôts [1], qui dispose que sont exonérées de TVA :
- Les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir (TNAB).
- Les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans (immeubles anciens).
L’arrêt commenté porte précisément sur la notion de terrain à bâtir.
L’administration fiscale estimait en l’espèce que s’agissant de terrains à bâtir, des cessions de parcelles réalisées par un contribuable étaient soumises à la TVA.
A l’inverse, le contribuable estimait que la cession portait sur un immeuble ancien.
Comme on va le voir, le juge de l’impôt tranche ici en faveur de l’administration.
I- Rappel des faits de l’espèce.
Une société a cédé des parcelles de terrains en 2010, postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme de la TVA intervenue cette même année.
A ce titre, soulignons d’ores et déjà que la solution a donc été rendue sous l’empire du droit actuellement en vigueur.
La société en question a considéré que les parcelles constituaient des immeubles anciens, et que les cessions devaient donc être exonérées de TVA.
A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a estimé que les parcelles étaient des terrains à bâtir et non pas des immeubles anciens.
II- Problème et solution.
Pour saisir l’enjeu du problème soumis à la Cour administrative d’appel de Nantes, il est nécessaire d’avoir les deux éléments suivants à l’esprit :
- Constitue un terrain à bâtir un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées, au sens du droit de l’urbanisme.
- Les qualifications d’immeubles bâtis et de terrain à bâtir sont exclusives l’une de l’autre. La présence d’un bâtiment transforme donc tout terrain constructible en immeuble bâti pour les besoins de la TVA.
Appliquons cette grille de lecture aux faits de l’espèce.
Dans les faits, le terrain était bien en zone constructible.
Mais des bâtiments y étaient déjà implantés. C’est cette présence de bâtiments qui a conduit les vendeurs à considérer qu’ils cédaient non pas un terrain à bâtir mais un immeuble ancien.
Néanmoins, ces constructions étaient dans un état de vétusté telle qu’elles étaient impropres à un quelconque usage. Or, l’administration fiscale considère traditionnellement qu’un terrain sur lequel sont situées des constructions impropres à un quelconque usage ne saurait être considéré comme un immeuble ancien.
La cour administrative d’appel de Nantes suit ici la position de l’administration fiscale en jugeant que les parcelles en cause constituaient bien des terrains à bâtir.
A ce titre l’arrêt mentionne :
- Une dégradation dangereuse nécessitant des travaux d’urgence.
- La nécessité, pour un usage d’habitation ou de bureau, de travaux de remise à neuf totale ou de reconstruction.
III- Conclusion.
Cet arrêt de la Cour administrative de Nantes reprend ainsi un principe désormais classique :
Un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en conformité avec les règles d’urbanisme, et qui comprend déjà des constructions de plus de cinq ans, est un terrain à bâtir si ces constructions ne sont utilisables pour un usage quelconque qu’au prix de travaux équivalant à une construction neuve ou à une reconstruction.
