Une acquisition immobilière est toujours un engagement important pour les acquéreurs tant en termes financiers qu’en termes personnels.
L’article 1112-1, alinéa 1, du Code civil, prévoit ainsi que :
« Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».
Pour la validité d’un contrat, il est prévu que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement du cocontractant et peut aboutir à l’annulation de la vente.
Dans l’arrêt du 5 décembre 2024, la Cour de cassation prononce la nullité de la vente immobilière pour dol des vendeurs, sans autre précision que les acquéreurs ont subi un important dégât des eaux moins d’un an après la signature de l’acte authentique de vente [1].
Il sera rappelé que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation [2].
Concrètement l’annulation judiciaire de la vente implique que les acquéreurs restituent le bien immobilier et récupèrent le prix de vente versé aux vendeurs.
Pour autant, il apparait aussi nécessaire de régler les autres conséquences financières résultant de l’annulation de la vente immobilière prononcée par les juges.
L’arrêt du 5 décembre 2024 de la Cour de cassation apporte deux précisions importantes sur lesdites conséquences financières [3].
La première est qu’elle valide l’arrêt d’appel qui a accordé aux acquéreurs une somme de 20.000 euros à verser par leurs vendeurs « au titre du préjudice résultant de l’augmentation du prix du marché » constatant qu’il y avait eu « une hausse du marché immobilier de 21,50% » caractérisant « l’existence d’un préjudice direct et certain dont elle a souverainement évalué le montant ».
La seconde est qu’elle fait droit à la demande des vendeurs d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation des acquéreurs pour le temps où ils ont occupé le bien immobilier même si l’annulation de la vente est la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive.
Pour autant, l’acquéreur « s’il est de bonne foi ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande » formulée en justice par les vendeurs.
La Cour de cassation dans son arrêt du 5 décembre 2024 fonde ce droit à indemnité d’occupation sur les dispositions de l’article 1253-3 du Code Civil qui n’impose pas une absence de faute des vendeurs dans l’annulation de la vente immobilière [4].
Votre avocat peut donc vous conseiller sur les actions amiables et judiciaires qui permettent de faire valoir vos droits dans le cadre des vices du consentement, annulation de vente immobilière ou de tout autre contrat.
