Les nouveaux baux d’habitation. Par Victoire de Bary, Avocat.

Cette loi, qui est d’application immédiate, introduit d’importants changements qui devraient être canalisés lorsque les modèles de contrat auront été approuvés par décret.

Néanmoins, dans cette attente, il est important que les baux conclus présentent le moins de risque de contentieux.

C’est pourquoi il paraît important, de première part, de rappeler ce que doit contenir le bail en vertu de la loi, quand bien même les changements ne seraient pas majeurs, de deuxième part, la teneur des annexes, et de troisième part, de préciser quelles sont les clauses interdites.

1- Le contenu du bail

L’article 3 de la loi de 1989 modifié prévoit que le bail doit être conclu par écrit et contenir un certain nombre de mentions obligatoires.

Jusqu’à présent, ces mentions sont les suivantes :

Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
Le nom ou la dénomination du locataire ;
La date de prise d’effet du bail et sa durée.
Cette durée doit être d’au moins 3 ans quand le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, et de 6 ans au moins lorsque le bailleur est une personne morale.
La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée.
Sur ce point, la loi ALUR a précisé que la surface à mentionner est celle qui est définie par le Code de la construction et de l’habitation et a prévu qu’en cas d’erreur sur la surface, au détriment du locataire, une réduction du loyer puisse être demandée.
La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ;
Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
Il convient de rappeler à cet égard que, pour une location vide, ce montant est limité à un mois de loyer hors charges et qu’il est de deux mois pour une location meublée.
Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Désormais, le bail doit également contenir les mentions suivantes :

L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication
Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l’Etat dans le département dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
Attention, pour ce qui concerne ces indications, il convient d’attendre les textes d’application relatifs aux loyers de référence.
Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges doit être annexée au contrat de location. Néanmoins, ici encore, il convient d’attendre l’intervention de l’arrêté du ministre chargé du logement qui déterminera le contenu de cette notice.
Enfin, il est prévu que le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers, le cas échéant, soit expressément mentionné dans le contrat de location. Cette garantie n’a toutefois pas vocation à être mise en place immédiatement, mais par sécurité – et pour éviter d’avoir à déclarer le bail auprès de l’organisme qui gèrera cette garantie lorsqu’il aura été créé – il peut être prudent d’y renoncer d’emblée.

Relevons que chaque partie peut exiger, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3.

Il est donc fort probable qu’au fur et à mesure de la parution des textes d’application de ces dispositions, les contrats aient à évoluer.

Enfin, notons qu’en cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

2- Les annexes au bail

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1998 prévoit la fourniture, par le bailleur, d’un dossier de diagnostic technique, qui est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Jusqu’à présent, le dossier de diagnostic technique était assez succinct puisqu’il ne devait comprendre que :

Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation étant rappelé que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans ce diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

A présent, ce dossier doit également contenir les éléments suivants :

Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ;
Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Pour ce dernier document, il est prévu qu’un décret définisse les modalités d’application et les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements.

3- Les clauses interdites

En complément des mentions obligatoires précitées, la loi de 1989 liste, dans son article 4, les clauses interdites. Peu de changement sont introduits par la loi ALUR.

La sanction de l’introduction d’une telle clause dans un bail est qu’elle est réputée non écrite.

Les clauses interdites sont celles :

Qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
Par lesquelles le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
Qui imposent comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
Par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
Qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;
Par lesquelles le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
Qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
Qui autorisent le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
Qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.
La loi ALUR a ajouté les clauses prévoyant des pénalités en cas d’infraction au bail parmi celles qui doivent être réputées non écrites. Or, il n’est pas rare que les contrats prévoient une pénalité en cas de retard de paiement du loyer. De telles clauses seront désormais réputées non écrites.
Qui interdisent au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
Qui imposent au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice en raison de l’impossibilité de l’établir amiablement ;
Qui prévoient le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques ou sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ; et 6 ans pour les bailleurs personnes morales ;
Qui interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonèrent le bailleur de toute responsabilité ;
Qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
Qui imposent au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus des honoraires du mandataire du bailleur lors de la signature du bail et du dépôt de garantie ;
Qui font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;
Qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
Qui interdisent au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à vingt et un jours.
La loi ALUR ramène de 40 à 21 jours la durée pendant laquelle le bailleur peut faire réaliser des travaux sans être redevable d’aucune indemnisation.
Qui permettent au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel ;
Qui imposent au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements. Ce dernier type de clause est une nouveauté de la loi ALUR.