Vous avez acheté un bien immobilier et vous découvrez que le DPE est manifestement erroné. Quelles étapes devez-vous suivre dans cette situation ?
Quel recours ? Quelle responsabilité ?
Le point dans cet article.
Action contre le vendeur ou le diagnostiqueur ?
Lorsqu’un acquéreur se sent lésé dans une transaction immobilière, il cherche naturellement à engager une action à l’encontre de son cocontractant, le vendeur.
Le vendeur pourra toutefois engager sa responsabilité, en cas de DPE erroné, que sous certaines conditions.
L’action à l’encontre du vendeur ne sera possible qu’en cas de fondement juridique à qualifier : défaut d’information, de communication d’une information clé pour l’achat, dol ou encore vice caché.
La détermination du fondement juridique mobilisable dépendra de l’analyse des éléments factuels et juridique de votre dossier.
L’acquéreur pourra également chercher la responsabilité du diagnostiqueur.
La responsabilité du diagnostiqueur, qui est obligatoirement assuré en responsabilité civile professionnelle, pourra en effet être recherchée afin d’obtenir réparation.
Le diagnostiqueur n’a pas de relation contractuelle directe avec l’acquéreur puisque c’est le vendeur qui mandate le professionnel pour effectuer les diagnostics dans le cadre de la vente.
Toutefois, l’acquéreur pourra engager une action contre le diagnostiqueur en se fondant sur la responsabilité délictuelle, en démontrant un manquement dans l’exécution de sa mission ayant causé un préjudice (les tiers ont le droit d’invoquer un manquement contractuel s’il leur a causé un préjudice).
Attention, il conviendra de démontrer le lien de causalité entre le DPE erroné et le préjudice subi par l’acquéreur, ainsi que de déterminer le montant de la réparation.
L’opposabilité du DPE.
La loi Elan a modifié le dernier alinéa de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’Habitation en indiquant que seules les recommandations accompagnant le DPE ont une valeur informative.
Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE est donc devenu opposable, ce qui signifie que les informations qu’il contient engagent la responsabilité de leur auteur, le diagnostiqueur.
En cas d’erreur, l’acheteur pourra donc demander réparation.
La question de l’indemnisation des préjudices.
L’ampleur de l’indemnisation est complexe et en évolution.
Dans le passé, la Cour de cassation limitait les indemnisations à une perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente.
Étant donné que le DPE était considéré comme fournissant uniquement une information indicative, la Cour estimait qu’il n’existait pas de lien direct entre le préjudice allégué par l’acheteur et la faute du diagnostiqueur.
Les juges estimaient souvent que les acheteurs n’étaient pas en mesure de démontrer que des informations correctes dans le DPE, reflétant la réalité de la consommation énergétique, auraient conduit à refuser l’achat de la propriété.
Par conséquent, les magistrats rejetaient les demandes d’indemnisation liées aux travaux d’isolation thermique.
Aussi, pour les DPE effectués avant le 1ᵉʳ juillet 2021, l’indemnisation semblait être limitée à une compensation pour perte de chance de négocier le prix de la propriété.
A noter toutefois que l’action contre le diagnostiqueur n’empêchait pas une action contre les vendeurs sur un autre fondement juridique, notamment la garantie des vices cachés en cas de mauvaise foi des vendeurs qui connaissaient les défaillances d’isolation thermique et n’en ont pas fait état. En cas de mauvaise foi, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne s’applique pas [1], ce qui permettait de voir condamner le vendeur à rembourser une partie du prix de vente, correspondant par exemple au coût des travaux d’isolation.
S’agissant des diagnostics réalisés après le 1ᵉʳ juillet 2021, nous n’avons pas encore assez de recul sur la jurisprudence.
Toutefois, il faut s’inspirer de la jurisprudence relative aux autres diagnostics, notamment le diagnostic de l’amiante [2].
La jurisprudence relative à l’indemnisation en cas de diagnostic amiante erronée est passée d’une simple indemnisation pour perte de chance de négocier le prix de vente à une indemnisation intégrale du préjudice subi, couvrant le coût de retrait des matériaux contaminés, la perte de jouissance et tous les frais engagés pour remettre le bien en conformité avec les données du diagnostic remis lors de la vente.
Il s’agit désormais du principe de réparation intégrale des préjudices certains [3].
La responsabilité du diagnostiqueur pour DPE erroné devrait donc permettre la réparation intégrale des préjudices subis par l’acquéreur comprenant notamment les travaux de réparation/remise en état, les préjudices de jouissance et préjudices moraux.
En tout état de cause, si des erreurs dans le DPE sont découvertes, il est recommandé de se rapprocher d’un avocat afin de mettre en œuvre les démarches amiables et le cas échéant actions en responsabilité dans l’objectif d’obtenir réparation.
