Forum : Questions techniques et entraide entre juristes
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Bail commercial, dispositions impératives et Biblio ...
de
rashomon
le Jeu 08 Avr 2010 17:01
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Profession: Juriste
Bonjour,
Je fais suite à une négociation d'un bail commercial et je me trouve en manque de référence, d'où mes interrogations !!!
Trois petites questions semblent m'échapper sur l'impératitivité de certains articles de loi.
En tout premier lieu je ne suis pas certain de la validité de cette stipulation :
La question étant, peut on faire échec par voie conventionnel aux articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce ?
Le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera susceptible de varier proportionnellement à l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE.
Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se confond pas avec la révision triennale légale prévue par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.
Ensuite, je m'interroge sur la possibilité de faire courir des intérêts sur un dépôt de garantie.
Il me semble que si le montant du dépôt dépasse deux termes de loyers (soit 2 mois, soit 2 trimestres), l'excédent porte intérêt au profit du locataire.
Est-ce la réalité, s'agit-il d'une disposition impérative ? (désolé je n'ai pas l'article de loi ou la source de ce fondement)
Quelles sont les charges qui reviennent normalement au bailleur?
L'impôt foncier peut il être payer par le locataire ?
Finalement, vous l'aurez compris (et à moins d'alourdir ce message) auriez vous une bonne référence bibliographique sur les dispositions impératives en matière de baux commerciaux ?
Merci
Ps: Je ne suis pas encore habitué à cette nouvelle version de village-justice ... j'ai l'impression que la visibilité du forum est "plus difficile" (question d'habitude peut être)
Re: Bail commercial, dispositions impératives et Biblio ...
de
franck
le Ven 09 Avr 2010 0:28
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Profession: Juriste
Pour la première question, il est possible de déroger aux articles L 145-37 et L 147-38 C com (cf cass 3°civ 7 mars 2001 n°99-18368) cad prévoir une révision annuelle par exemple mais il est impossible de prévoir l'absence ou l'interdiction de révision (L 145-15 Com)
Pour la deuxième question, il s'agit d'une disposition impérative à laquelle il est impossible de déroger (L 145-40 c Com + 1 autre article dont je me souviens pas qui énonce un ensemble de dispositions qui sont impératives , dont L 145-40)
Pour la troisième question, en gros, en principe le bailleur paye les impots fonciers et les travaux de l'article 606 du C.civil mais le contrat peut prévoir de mettre les travaux et charges incombant au bailleur à la charge du locataire comme l'impot foncier mais la dispositon du bail doit viser précisément les travaux et charges, à défaut elles restent à la charge du bailleur (comme par exemple le ravalement) car ces clauses sont d'interprétation strict.
Enfin en biblio, tu as, pour les plus chers, l'éternel LAMY droit commercial, la toute première édition du Lefevre "les baux commerciaux" et pour les plus abordables le hors série de la revue fiduciaire "le bail commercial", en fin pour la route tu as encore le Defrénois de Laurent Ruet "les baux commerciaux)
Amuses toi bien.
Re: Bail commercial, dispositions impératives et Biblio ...
de
rashomon
le Lun 19 Avr 2010 12:38
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Profession: Juriste
Décidement, je me demande ou certain vont chercher leur "modèle" ...
Je retrouve un copié-collé d'un bail que l'on trouve partout sur internet ...
"Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel HT "
Hors Taxe ??!! Je ne sais pas qui a rédigé ce contrat à la base mais assurément ce n'est pas celui qui m'a donné ce bail, je lui ai demandé une explication mais je pense qu'il n'en aura aucune idée et qu'il va enlever ce terme ...
À la limite hors charge je pourrais comprendre, mais Hors Taxe ... peut être voulait-il parler des impôts fonciers ... bref, si par le plus grand des hasards le premier rédacteur pouvait m'éclairer ... (j'imagine que certain contrat "traîne" dans les bureau depuis des lustres ... je comprends pas que les gens fassent du copié-collé sans lire ...
)
Re: Bail commercial, dispositions impératives et Biblio ...
de
franck
le Lun 19 Avr 2010 14:14
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HT veut bien dire hors taxes au loyer auquel s'ajoutera la TVA au taxu en vigueur.
Donc le preneur paiera un loyer TTC, qu'il récupèrera normalement si le régime fiscal choisi le permet.
Donc c'est tout a fait normal. A cela peut s'ajouter des charges. (charges de copro,...)
Par conséquent, le loyer peut être stipulé hors taxes et hors charges
Re: Bail commercial, dispositions impératives et Biblio ...
de
Teruha
le Lun 19 Avr 2010 15:41
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Profession: Juriste
Bonjour,
Juste pour rajouter un élément à la bibliographie : le JCL bail à loyer est très bien également et je trouve que les formules qu'il contient sont généralement suffisamment complètes (du moins pour l'usage que j'en ai) ....
A titre d'exemple :
Bail à loyer : Fasc. 1265 : BAIL COMMERCIAL. – Caractère d'ordre public de certaines dispositions du statut des baux commerciaux
Je vous laisse en juger ...
Cordialement
Re: Bail commercial, dispositions impératives et Biblio ...
de
rashomon
le Lun 19 Avr 2010 22:57
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Bon finalement fin de la négociation contractuelle pour ce bail commercial ...
Une négociation avec toutes les parties très intéressante puisque le "supposé" rédacteur du bail n'était même pas là ... il a délégué à quelqu'un qui ne semblait pas au courant de l'ensemble du contrat ...
J'en ai profité pour ajouter certaines choses ...
Merci, pour les informations !!!
Ps: Pour le HT, je l'ai enlevé pour moi c'était incompréhensible ... et puis on ne paye pas de TVA, sauf erreur de ma part, sur un loyer ?!
Par contre, il y a les autres impôts fonciers, charges et autres ... qui sont à part dans un article du contrat
Dernière édition par
rashomon le Mar 20 Avr 2010 1:59, édité 1 fois.
Re: Bail commercial, dispositions impératives et Biblio ...
de
Teruha
le Mar 20 Avr 2010 1:35
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Bonjour,
rashomon a écrit :Ps: Pour le HT, je l'ai enlevé pour moi c'était incompréhensible ... et puis on ne paye pas, sauf erreur de ma part, sur un loyer ?!
En principe, non, il n'y a pas de TVA sur les loyers.
Il y a cependant un certain nombre d'exceptions telles que le cas où le loyer est proportionnel aux résultats du locataire, lorsqu'il s'agit de locaux aménagés (stands dans une foire) etc...
Par contre, même si les loyers sont exonérés de TVA, l'option est toujours possible. Le bailleur peut ainsi avoir intérêt à soumettre les loyers à la TVA pour pouvoir récupérer ensuite la TVA sur les travaux réalisés...
Cordialement
Re: Bail commercial, dispositions impératives et Biblio ...
de
VincentB
le Mar 20 Avr 2010 10:11
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Bonjour,
Les deux tiers des baux commerciaux ou professionnels que nous rédigeons sont assujettis à la TVA sur les loyers (proportion qui monte encore s'agissant des baux ruraux !).
Par contre, à mon avis, parler simplement de loyer HT sans préciser de façon expresse que le bail est soumis à TVA et que celle-ci devra être payée en sus du loyer n'est pas une rédaction satisfaisante ; j'imagine d'ici le litige si le bailleur se mettait en ce cas à demander un supplément à verser de 19,6% par rapport à ce qui est énoncé dans le bail !
Re: Bail commercial, dispositions impératives et Biblio ...
de
rashomon
le Mar 20 Avr 2010 10:16
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Profession: Juriste
Bonjour,
je pense que vous pouvez tout de suite l'imaginer puisque j'ai fait expressément enlevé cette mention sur le contrat.
Par ailleurs comme je l'ai indiqué, un article du contrat prévoit les paiements en surplus du loyer dont-il n'est pas fait mention de la TVA.
La faute en incombe au rédacteur de ce contrat qui n'était même pas là pour la négociation mais qui l'a délégué ...
Re: Bail commercial, dispositions impératives et Biblio ...
de
VincentB
le Mar 20 Avr 2010 12:42
- "Vétéran"
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Profession: Avocat
Mhhh... non, pour moi au final c'est bon : si j'ai bien compris, la version définitive du contrat parle d'un loyer sans qu'il soit précisé qu'il est HT, et il n'est question nulle part du fait que le loyer serait soumis à TVA. En ce cas, il n'y a aucun risque de voir le bailleur se mettre à réclamer de la TVA en sus (et s'il essaye, tant pis pour lui...).
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