LE FORUM DES MEMBRES DU VILLAGE

Bonjour,

Notre société (qui est une mutuelle non assujettie à la TVA) est locataire d'un immeuble à usage de bureaux. Le propriétaire est une SCI que notre mutuelle détient à 99%.

Dans le bail, il est prévu que la plupart des travaux seront financés par le preneur (la mutuelle).

Nous aimerions rédiger un avenant afin de prévoir que la plupart des travaux seront pris en charge par le bailleur (SCI) et non plus le preneur.

L'intérêt est que si c'est le bailleur qui paye, il pourra déduire la TVA et donc au final de payer moins de TVA (puisque la TVA déductible sera imputée sur la TVA collectée facturée par le bailleur). Les deux sociétés ont intérêt à cela puisqu'elles ont un lien juridique.

Est-ce que l'on a beaucoup de risques que cette opération puisse être qualifiée d'abus de droit par l'administration fiscale et si oui, comment pourrions nous faire pour nous prémunir d'un tel risque tout en réalisant cette opération?

J'ai vu que l'administration devait prouver 2 choses pour prouver l'abus de droit:
- l'acte a été réalisé dans le but exclusif d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles
- la recherche par l'intéressé du bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs

Comment la SCI pourrait justifier que subitement tous les travaux seront pris en charge par le bailleur autrement que pour un objectif purement fiscal? Connaisseriez-vous un objectif économique par exemple qui pourrait justifier cela?

Le fait pour le bailleur de prendre en charge les travaux pour pouvoir déduire la TVA est-il contraire aux objectifs poursuivis par le droit fiscal (sachant qu'étant un assujetti il est en droit de pouvoir déduire la TVA déductible)?

Merci d'avance pour votre aide.

Cordialement

Bonjour,

A mon avis, il faut déjà analyser l'accord passé entre la mutuelle et la SCI : tous les travaux sont-ils concernés, ou seulement les travaux d'entretien ?

Si les "travaux lourds" sont aussi concernés, la mutuelle a-t-elle droit à une réduction de loyer ?

Si ca n'est pas le cas, il me semble qu'il n'est pas de l'intérêt de la mutuelle de s'acquitter de gros travaux portant sur un bien dont elle n'est pas propriétaire, et elle serait légitime à signer un avenant avec le propriétaire prévoyant que ces travaux doivent être mis à la charge de celui-ci.

Sur le plan fiscal, je ne pense pas qu'il y aurait matière à y voir un abus.

D'autant que, par ailleurs et sauf erreur de ma part, la SCI n'est pas automatiquement assujettie à la TVA sur les loyers facturés à la mutuelle, elle a du faire une option en ce sens, dont la seule utilité est précisément de récupérer la TVA facturée sur les dépenses, et notamment les travaux. Il ressortirait donc, à mon avis, de la logique d'ensemble (à la fois écnomique et fiscale) que ce soit cette société qui prenne en charge les gros travaux.

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

J'ai regardé le bail et je constate que tous les travaux sont pris en charge par le preneur et qu'il ne peut demander aucune diminution de loyer quelles que soient l'importance et la durée des travaux.

D'autre part, la SCI est bien soumise automatiquement à la TVA (elle n'a donc pas exercé d'option) car elle loue des locaux à usage de bureaux et selon la loi, les locations d'établissements à usage professionnel munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l'exercice de l'activité sont passibles de TVA.

1) Pourquoi pensez-vous qu'il n'y a pas abus de droit? N'est-il pas flagrant que la rédaction de l'avenant a pour unique but de payer moins de TVA?

2) Les règles du code civil concernant la répartition des travaux entre le preneur et le bailleur ne sont pas impératives.Serait-il donc possible que l'on prévoit dans l'avenant que tous les travaux soient pris en charge par le bailleur?

Merci d'avance pour vos renseignements.

Cordialement

Bonjour,

Merci pour votre réponse

J'ai bien pris note de votre observation concernant le régime de TVA de la SCI (assujettissement obligatoire).

Pour autant, je maintiens mon analyse.

Sur le plan fiscal, l'abus de droit est caractérisé lorsque l'acte passé a, d'une façon ou d'une autre, pour objet de permettre à un contribuable de ne pas acquitter l'impôt dont il aurait dû, normalement, s'acquitter.

C'est la raison pour laquelle, au delà de la condition de motivation purement fiscale, se profile celle de la contrariété avec les intentions du législateur. Car sinon, le fait de se placer dans tout régime fiscal favorable prévu par le législateur relèverait de l'abus.

Au cas d'espèce, il me semble que la conclusion d'un avenant :

- d'une part, pourrait être regardé comme non motivé par des considérations exclusivement fiscales: il me semble que prévoir que le locataire ne prend en charge que les travaux d'entretien, le propriétaire supportant quant à lui les gros travaux, relève d'un bon équilibre économique (d'ailleurs la mutuelle ne serait-elle pas en risque de se voir opposer un acte anormal de gestion si elle voulait déduire les dépenses de gros travaux ?). Il faudrait en tout cas motiver l'avenant dans le sens d'une telle répartition plus rééquilibrée des travaux, et non pas mettre en avant l'avantage de TVA

- d'autre part, à supposer même que cet avantage puisse être vu comme la motivation principale, il me semble que cet acte ne ferait que mettre le contribuable dans la logique d'ensemble de la TVA (le bailleur qui facture la TVA a le droit en contrepartie de déduire la taxe supportée en amont). Autrement dit, il ne s'agit pas de permettre à la mutuelle de bénéficier indument d'un avantage fiscal, mais de corriger un schéma afin de lui donner son plein effet conformément aux dispositions permises par la loi. Autrement dit, il me semble que le critère de la contrariété avec l'intention du législateur (qui est au cas d'espèce le législateur communautaire) ne serait pas rempli.

Est-ce que c'est une règle impérative de confier les travaux d'entretien au locataire? Si oui, quelle est cette règle? J'ai vu qu'il y avait un décret du 26 août 1987 qui prévoit que les travaux d'entretien sont pris en charge par le locataire mais je ne sais pas si cela concerne aussi les baux commerciaux et je ne sais pas si c'est une règle d'ordre public.

Est-ce illégal de prévoir que le bailleur prendra en charge tous les travaux ou est-ce que vous proposez ce type de répartition des dépenses de travaux parce que c'est le seul moyen de justifier notre opération autrement que par un but fiscal?

Merci d'avance

Cordialement

Je ne sais pas s'il existe des prescriptions ou des limites aux règles de répartition des travaux dans la législation sur les baux commerciaux.

Je me réfère davantage au sens commun de la relation locataire / Bailleur (et presque, d'une certaine façon, au "bon sens"), permettant de répondre à la question suivante : dans quelle mesure la mutuelle, qui n'est pas propriétaire des locaux (même si elle détient presque 100% de la SCI qui en est, elle, propriétaire, mais il faut tenir compte des différentes entités juridiques), a-t-elle un intérêt à prendre en charge les travaux afférents à l'immeuble ?

Sur le plan fiscal, il me semble que la mutuelle qui supporterait l'intégralité des travaux qu'elle porterait en charge déductible de l'IS aurait un risque de voir cette déduction en tout ou partie remise sur la base de la théorie de l'acte anormal de gestion.

Dans cette logique, le fait de prévoir une répartition plus équilibrée ne me parait pas critiquable, même si, par ailleurs, cela emporterait des conséquences favorables en matière de TVA.