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Les critères du permis de construire valant division. Par Emmanuel Lavaud, Avocat.
Parution : mercredi 20 mai 2020
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Le permis de construire valant division est défini à l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme comme portant sur :
« La construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet ».

Les critères du permis de construire valant division sont donc les suivants :
- Construction sur une ou plusieurs unités foncières contiguës (A) ;
- De plusieurs bâtiments (B) ;
- Impliquant la division du terrain d’assiette en propriété ou en jouissance (C) ;
- Cette division intervenant avant l’achèvement de l’ensemble du projet (D).

A. Construction sur une ou plusieurs unités foncières contiguës.

1) La formule de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme est large, à dessein.

Le projet donnant lieu à permis de construire valant division peut porter sur plusieurs unités foncières contiguës, et il peut même porter, contrairement au permis de construire de droit commun, sur une portion d’unité foncière.

Dans une telle hypothèse, cette portion d’unité foncière devra toutefois être déterminée dans le plan de division qui doit être annexé à la demande de permis de construire valant division.

L’article R. 431-24 autorise même l’obtention d’un permis de construire valant division par plusieurs propriétaires de parcelles contiguës.

2) Une hypothèse particulière a été précisée dans le code de l’urbanisme, à son article R. 442-21, quant à la division d’un terrain situé dans un lotissement.

« Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf :
a) Lorsqu’elles consistent à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contigu ;
b) Lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager, d’un permis valant division ou d’une division réalisée en application du a de l’article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d’une attestation ».

Il s’ensuit que dans un lotissement, si le constructeur entend construire divers bâtiments sur un seul et même lot, et alors même que le lotissement est soumis à permis d’aménager, il pourra alors déposer une demande de permis de construire valant division en fournissant simplement une attestation du lotisseur donnant son accord sur cette opération.

Ce procédé permet donc au constructeur de ne pas avoir à obtenir une approbation par l’autorité administrative compétente de la modification préalable des documents du lotissement.

En réalité, cette souplesse ne joue qu’au moment de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

Le porteur du projet devra tout de même obtenir la modification des documents du lotissement pour mettre son projet en conformité avec les règles du lotissement.

B. Construction de plusieurs bâtiments.

1) Cette exigence signifie que le permis de construire valant division doit porter sur à minima deux bâtiments.

Ce premier critère n’est pas si évident que cela pourrait paraître et la jurisprudence révèle une abondance de situations incertaines.

2) Ainsi, à titre d’exemple :

- « Deux bâtiments reliés seulement par un portique doivent être regardés comme des constructions non contiguës pour l’application du règlement d’un plan d’occupation des sols qui fixe une distance minimale entre les bâtiments non contigu » (CE, 10 novembre 1993, n°140536).

Mais :

- « La construction d’un bâtiment comprenant deux habitations individuelles, [qui] sont accolées, ont une toiture et une façade communes (…) constituent, ainsi que l’a jugé le tribunal administratif, un bâtiment unique » (CAA Bordeaux, 31 mai 2001, n°97BX02195).

3) Par ailleurs, la question de l’application du régime du permis de construire valant division se pose dans le cas d’un projet visant, d’une part, la rénovation lourde d’un bâtiment existant sur le terrain d’assiette et, d’autre part, la construction d’un nouveau bâtiment.

La doctrine considère qu’un tel projet est susceptible d’être regardé comme portant sur la réalisation de plusieurs bâtiments (Cf. Sylvain Pérignon JurisClasseur Civil Annexes V° Lotissements - Fasc. 110 : Permis de construire valant division).

La difficulté est toutefois de déterminer ce qui constitue une rénovation lourde d’une simple rénovation.

4) A titre anecdotique, il est jugé que la création d’une place publique à côté d’une résidence ne constitue pas un deuxième bâtiment qui entrainerait l’application du régime du permis de construire valant division :
« Le projet litigieux, qui consistait en la construction d’un seul ensemble immobilier sur la partie du volume initial acquis, ne portait pas sur la construction de plusieurs bâtiments au sens et pour l’application de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme précité au point 7 ; que, par ailleurs, l’autre volume issu de la division du terrain ne comprendra qu’une place publique et aucune construction de bâtiment ; que, dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme doit être écarté » (CAA Versailles, 6e chambre, 31 Mai 2018 – n° 15VE02251-17VE03109).

C. La division du terrain d’assiette en propriété ou en jouissance.

En substance, le permis de construire valant division s’applique quelle que soit la nature de la division envisagée.

1) La division en propriété est relativement classique. Cette division se réalisera le plus souvent par un acte de vente.

Plus particulièrement, cette hypothèse concerne fréquemment la division en propriété du terrain d’assiette du projet sur lequel un promoteur ou un marchand de bien entend vendre en l’état futur d’achèvement plusieurs habitations qui seront édifiées sur une même unité foncière (ou sur plusieurs unités foncières contiguës).

La division en propriété trouve également à s’appliquer dans l’hypothèse d’un acte de partage au moment d’une donation ou d’une donation-partage.

2) La division en jouissance concerne toute constitution d’un droit de jouissance sur une fraction du terrain d’assiette du projet.
Il peut s’agir d’un droit de construire par exemple dans l’hypothèse d’un bail accordant un droit de construire au locataire (type bail emphytéotique).

Néanmoins, le permis de construire valant division ne s’applique pas dans le cas d’un projet consistant à louer une des habitations édifiées :

« la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d’ouvrage et sur un même terrain, de huit maisons individuelles. Ces constructions et le terrain d’assiette du projet resteront la propriété du pétitionnaire. Cette opération n’est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu’un simple droit d’usage exclusif d’une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière. Dès lors qu’il n’y a ni division en propriété ni division en jouissance, il n’y a pas de lotissement et les dispositions des articles R. 421-9 et R. 431-24 du code de l’urbanisme ne sont pas utilement invocables à l’encontre de la décision contestée  » (CAA Nantes, 24 Janvier 2020, n°19NT00628).

3) Le permis de construire valant division peut également trouver à s’appliquer dans l’hypothèse d’une copropriété horizontale :

« Doivent être annulés pour un motif de légalité externe, à savoir l’absence au dossier de la note de présentation prévue par l’article R. 315-5 (a) ancien du Code de l’urbanisme ainsi que des différentes pièces relatives à la constitution de l’association syndicale visées par l’article R. 315-6 du Code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article R. 421-7-1 ancien du Code de l’urbanisme les permis de construire ordinaires autorisant la construction de quatre et huit maisons destinées à la vente ou à la location-vente dès lors que, quand bien même les ensembles immobiliers projetés seraient régis par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, un tel régime entre dans le champ d’application de l’article R. 421-7-1 du Code de l’urbanisme » (l’article R. 421-7-1 du code de l’urbanisme étant l’ancienne disposition qui visant le permis de construire valant division) (CAA Lyon, 17 août 2010, n° 08LY0240).

La même solution trouve à s’appliquer au régime du lotissement :

« Un permis de construire pour 7 maisons individuelles sur un même terrain est accordé à une société. Une autre société avec 7 copropriétaires ayant acquis ledit terrain, les 7 copropriétaires obtiennent le transfert du permis à leur nom. L’opération de construction projetée par chaque coindivisaire sur un même terrain d’une villa destinée à devenir sa propriété exclusive emportant la subdivision en jouissance, alors même que la propriété du sol est restée indivise, constitue une opération de lotissement. Le permis accordé ne pouvait être sollicité par la société sans que soit préalablement accordée l’autorisation de lotir » (CAA Marseille, 3 juin 1999, n°97MA05313).

D. Division avant l’achèvement de la construction.

1) Le critère d’application du régime du permis de construire valant division est que la division du terrain d’assiette doit intervenir avant l’achèvement de la construction.

2) A contrario, si la division intervient après l’achèvement de la construction, alors il s’agira d’un permis de construire de droit commun, et non d’un permis de construire valant division :

« 4. Considérant, d’une part, que, par arrêté du 12 mars 2008 modifié, le maire d’Amancy a délivré à la société Cap Développement et à l’OPAC 74 un permis d’aménager en vue de l’équipement et du lotissement d’un terrain de 36 966 m² situé au lieu-dit "A Vallières" ; que le terrain d’assiette du projet critiqué, d’une superficie de 22 286 m², correspond à l’un des lots de ce lotissement, dit "Le Pré des Alysses", dans sa consistance résultant en dernier lieu, par la réunion notamment des lots 12 à 62 de la société Cap Développement en un lot 63 unique, du permis d’aménager modificatif délivré par le maire d’Amancy le 19 avril 2011 ; qu’il ressort des pièces du dossier, en particulier des mentions de la rubrique 5.2 de la demande de permis de construire en litige, que le projet critiqué ne prévoit pas que le terrain d’assiette des constructions projetées soit lui-même divisé en propriété ou en jouissance avant leur achèvement ; que, d’autre part, le dossier fait apparaître que les affouillements et exhaussements du sol que prévoit le projet sont, compte tenu en particulier de leur localisation et de la déclivité du terrain, nécessaires à la mise en œuvre du permis de construire en cause ;
(…)
6. Considérant qu’ainsi qu’il a été exposé au point 4, le projet critiqué ne prévoit pas que le terrain d’assiette des constructions envisagées soit lui-même divisé en propriété ou en jouissance avant leur achèvement ; que, par suite, il ne saurait être fait grief au pétitionnaire de ne pas avoir joint à sa demande de permis de construire le plan de division et le projet de constitution d’une association syndicale prévus à l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ; que la requérante est fondée à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont, pour annuler le permis de construire en litige, retenu comme fondé le moyen tiré du défaut de production de ces pièces » (CAA, Lyon, 4 Juillet 2017, n° 15LY01615).

Emmanuel Lavaud, Avocat au barreau de Bordeaux legide-avocats.fr

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